洛阳高新实业债权融资计划政府债定融

摘要： 新【洛阳高新实业债权融资计划政府债定融】国家级高新区【洛阳高新】【首发双百亿平台】 月度付息全国稀有！规模：每期5000万元期限：12个月起息方式：当日计息付息方式：按月付息...

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新【洛阳高新实业债权融资计划政府债定融】
国家级高新区【洛阳高新】【首发双百亿平台】 月度付息全国稀有！
规模：每期5000万元
期限：12个月
起息方式：当日计息
付息方式：按月付息（每月15号）
预期收益率：
认购金额 一年期
10-99万 9.0%
100-299万 9.5%
300万及以上 10.5%

【发行方】：洛阳高新xx公司(AA),实收注册资本67283万元，洛阳自贸综合服务中心和洛阳市涧西区财政局持有其股权。公司是洛阳高新区国有资产运营、管理主体和基础设施建设投融资主体,截止2022年底，公司资产总额156.12亿，信用评级为AA。【担保方】：洛阳西苑国有资本投资有限公司作为洛阳涧西区主要的国有资本投资运营平台，由洛阳自贸综合服务中心和洛阳市涧西区财政局实际控制，纯ZF平台公司，截止2022年6月底，总资产156亿元.AA主体评级,发债主体( 共存续9只债券，债券余额37亿,债项评级AAA ),偿债能力强。
【风控措施】：1.【超额应收账款质押】发行方提供超额应收账款质押，作为增信担保。2.【发行方回购承诺】发行方强增信，本息兑付回购承诺，无条件、不可撤销。【区域介绍】：洛阳有5000多年文明史、4000多年城市史、1500多年建都史，洛阳作为十三朝古都，华夏文明发源地，被称为”千年帝都、牡丹花城“，名列中国四大古都之首。洛阳总人口706.9万人，截至2021年末，洛阳地区生产总值达5447.1亿元。是国家重点支持建设的副省级城市，河南第二大城市。洛阳高新区成立于1992年，是经国务院批准的国家级高新技术产业开发区，也是河南省内高新区、自创区、自贸区三大国家战略叠加实施的唯一区。洛阳高新区经济非常强劲，在常住人口只有20.88万人的情况下2021年实现GDP总量153.8亿，增长11.8%目前洛阳高新区和涧西区已正式合并，成为洛阳最强区。

新闻资讯：

    对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用

    由开发成本和开发费用两大部分组成

     　　（一）开发成本 　　共有八项： 　　1.土地使用权出让金

     　　国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者

    土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到

     　　2.土地征用及拆迁安置补偿费

     　　（1）土地征用费

    国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等

    农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行

     　　（2）拆迁安置补偿费

    在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用

    因出让土地使原 　　用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿

    它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费

     　　3.前期工程费

     　　前期工程费主要包括： 　　（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用

    一般可以按项目总投资额的一定百分比估算

    通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算

     　　（2）"三通一平"等土地开发费用

    主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等

    这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算

     　　4.建安工程费

     　　它是指直接用于建安工程建设的总成本费用

    主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等

    在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算

     　　5.基础设施费

     　　它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算

     　　6.公共配套设施费

     　　它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出

    其估算可参照"建安工程费"的估算方法

     　　7.不可预见费

     　　它包括基本预备费和涨价预备费

    依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算

     　　8.开发期间税费

     　　开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用

    在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重

    应根据当地有关法规标准估箅

     　　（二）开发费用 　　开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用

     　　1.管理费用

     　　可按项目开发成本构成中前1-6项之和为基数，按3％左右计算

     　　2.销售费用

     　　它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用

    主要包括以下三项： 　　（1）广告宣传费

    约为销售收人的2％一3％； 　　（2）销售代理费

    约为销售收入的1.5％一2％； 　　（3）其他销售费用

    约为销售收入的0.5％一1％

     　　以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％

     　　3.财务费用

     　　它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）

     　　（三）投资与成本费用估算结果的汇总 　　为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略   做到按工期、按预算、按要求完成任务

    今天， 项目管理学科已经渗透到IT行业的信息系统工程建设中，在同一个项目团队里，业主、承包商、监理三方如何相互协调配合，各司其职地做好工作?现代项目管理学为项目团队各方实现项目目标提供了有效的项目管理途径

    我国加入WTO后，工程管理应与国际接轨，当然，这必须以符合我国的国情为基础，与项目的实际情况相结合

       　　 目前，我国的大型信息系统建设工程正在逐步实行监理制

    通过将美国项目管理学会(PMI)的项目管理知识体系(Project Management Body Of Knowledge, PMBOK)的基本内容与工程监理的主要职责相比较，我们认为，工程监理是现代项目管理的一种重要的表现形式，工程监理的工作职责中包含着现代项目管理学的基本内涵，我们要用现代项目管理知识体系来增强信息系统建设工程管理体系

       　　 我国的监理工程师是独立的第三方，业主、承包商、监理这个三角形不是等边的，监理向业主倾斜，接受业主的委托进行工作

    IT行业工程监理的主要工作内容是“三控制二管理”，即对工程项目的质量、进度、费用等过程实施控制，同时对项目合同、信息等进行管理

    我国实施工程建设项目业主负责制、工程建设招投标制以及工程监理制，这是我们在项目管理方面的基本国情，现代项目管理必须关注这一现实，IT行业也不能例外

    从本文的分析中可以看出，PMBOK的基本内容与工程监理的工作内容有着十分自然的关联

       　　 项目管理知识体系   　　 美国项目管理学会(PMI)项目管理知识体系(PMBOK)是对项目管理专业知识的一个总结

    诞生于20世纪80年代的PMBOK第一版由多名项目管理专家历经4年而成，之后分别在1991年、1996年和2000年对其进行了增订、完善和发展

       　　 PMBOK把项目管理划分为9个知识领域，即范围管理、时间管理、成本管理、质量管理、人力资源管理、沟通管理、采购管理、风险管理和综合管理

    国际标准化组织(ISO)1997年以PMBOK为框架提出了“项目管理质量指南”(ISO 10006)，成为ISO 9000族中重要的支持性技术指南

       　　 近十多年来，由于PMBOK的基本内容跨越行业界限而得到“普遍认可”，因而受到国内外专业学术领域的广泛重视

    对信息系统的建设来讲，它同样具有指导价值，IT建设工程项目团队，包括业主、承包商、工程监理，也将从中受益

       　　 项目管理与其他管理学科有着密切的关系，一般性管理方法为项目管理奠定了基础

    PMBOK是我国入世后十分走俏的洋证书PMP(项目管理专业人员)资格认证所需的专业基础知识

    据报道，我国的项目管理知识体系目前也正在制订之中

       　　 项目管理与工程监理的比较 　　 比较之一:范围管理   　　 信息系统建设中的工程监理十分注意抓好系统需求分析，弄清系统该做什么，不做什么;严格为业主把好系统功能模型、信息模型关，为系统的进一步实施打好基础

       　　 项目范围管理的首要任务是确定并控制哪些工作内容应该包含在项目范畴内，并对其他项目管理过程起指导作用

    从项目管理科学来看，项目生命周期的第一阶段始于识别需求、问题或机会，终于需求建议书(RFP)的发布

    准备RFP的目的就是从业主的角度，全面、详细地论述为了满足需求需要做什么准备，要清晰地定义出项目目标，项目目标必须明确、可行、具体及可以度量，并与有关方面一致

    IT工程中有人爱炒概念、来虚的，这有悖于现代项目管理学的要求

       　　 PMBOK将项目范围管理分成启动、范围计划、范围界定、范围核实、范围变化控制五个阶段

    在范围界定过程中，通过将项目目标和工作内容分解为易于管理的几部分或几个细目，以助于确保找出完成项目工作范围所需的所有工作要素

    工作细分结构(Work Breakdown Structure，WBS)可以帮助我们更加明确项目的工作内容，它不仅定义了工作内容，同时也定义了工作任务之间的关系，明确了工作界面

    项目的WBS是我们对工作计划、进度、费用、技术状态进行部署和跟踪控制等管理活动的基础

       　　 在信息系统建设过程中，人们常用数据流图、功能层次图、业务流程图等表示系统的功能模型，它们是从不同角度对系统功能模型的表达

    而WBS则可以理解为是一种以管理为导向的系统功能模型，它有更丰富的内涵和外延

    WBS是项目管理的核心工具，项目的计划、进度、成本、技术状态、资源配置、合同等方面的管理都离不开项目的WBS，它的建立必须注意体现项目本身的特点和项目组织管理方式的特色，并注意其整体性、系统性、层次性和可追溯性原则

    WBS技术有力地支持了信息系统建设中的项目管理，是项目团队中管理人员必须具备的基本知识

       　　 比较之二：时间管理   　　 时间管理是项目管理中的一个关键职能，也被称为进度管理，它对于项目进展的控制至关重要

    在范围管理的基础上，通过确定、调整合理的工作排序和工作周期，时间管理可以在满足项目时间要求的情况下，使资源配置和成本达到最佳状态

    值得注意的是，进度是计划的时间表，应该按计划安排进度

    计划决定需要做什么、谁去做、花多长时间、成本是多少等问题

       　　 PMBOK提出，项目时间管理由下述5项任务组成：活动(activity)定义、活动顺序、活动时间的估计、项目进度编制、项目的进度控制

       　　 PMBOK的进度管理与工程监理学在项目进度控制方面所提供的方法是基本一致的

    我国三峡工程实施了项目管理，其中进度管理很有特点，使人很受启发

    据报道，针对三峡工程的特点、进度计划编制主体及进度计划涉及内容的范围和时段等具体情况，确定三峡工程进度计划分为三个大层次进行管理，即业主层、监理层和施工承包商层

    通常业主在工程进度控制上要比监理更宏观一些，但鉴于三峡工程的特性，三峡工程业主对进度的控制要相对深入和细致

    这是因为三峡工程规模大、工期长、参与工程建设的监理和施工承包商多，任何一家监理和施工承包商所监理的工程项目及施工内容都仅仅是三峡工程一个阶段中的一方面或一部分，而且业主在设备、物资供应、标段交接和协调上的介入，形成了进度计划管理的复杂关系

    为满足三峡工程总体进度计划的要求，各监理单位控制的工程进度计划还需要协调一致，这个工作自然要由业主来完成，这也就是三峡工程进度计划为什么要分三大层次进行管理的客观原因和进度计划管理的特点

       　　 项目具有惟一性，根据不同的项目组织结构，由业主负责，根据自己在项目团队中不同的角色，相互协调、共同搞好工程项目的进度管理，这在信息系统建设中也不例外

       　　 比较之三：成本管理   　　 PMBOK对项目成本管理的思路非常清晰，分以下四步进行：   　　 (1) 制订资源计划 资源计划确定了为完成项目中各活动所需要的资源(人、设备、材料)

    WBS是项目资源计划最基本的输入，需结合各种资源的使用要求，制订出项目的资源需求

       　　 (2) 成本估计 利用WBS、资源需求、资源单价、活动时间估计等成本要素，通过有关算法或项目管理软件得到项目的成本估计，即可算出完成项目所需各资源成本的近似值

       　　 (3) 成本预算 利用成本估计及WBS确认的项目的细目，考虑到项目的进度，将成本分配到项目的细目上，为每个工作包建立总预算成本(TBC)

    一般当实际成本超过累计预算成本(CBC)时，就要注意调控了

       　　 (4) 成本控制   　　 工程监理对投资控制的主要思路也是将实际支出与计划投资相比较，结合项目进展进行调控

    这一基本思路与PMBOK十分类似，但是，由于管理体制不同，特别是项目财会管理水平的差异，与其接轨尚需时间

       　　 比较之四：质量管理   　　 在信息系统建设中，监理工程师把系统质量控制当做头等大事来抓，从ISO 9000质量保证体系的高度来控制和规范项目团队中的各方行为

    PMBOK在介绍项目质量管理中指出，这一部分论述的质量管理的基本方案旨在与国际标准化组织在ISO 9000和ISO 10006质量体系标准与指南中提出的方案中相一致

    因此，项目管理与工程监理在质量管理方面的指导思想是完全一致的，ISO 9000与ISO 10006相互支持，相得益彰

       　　 比较结果：基本一致   　　 在项目管理过程中，项目的范围、时间、成本和质量相互间是有冲突的，项目人员对项目的不同需求和期望也同样有冲突，我们需在它们之间寻求一种平衡，这就是项目管理的基本内涵

    我们对PMBOK中范围、时间、成本和质量与工程监理的主要职责做了对比分析，其结论十分明显：项目管理的基本内涵与工程监理的工作职责是基本一致的

    PMBOK提出可以用许多方式把关于项目管理的理论知识组织起来，而工程监理制则是一种符合我们国情的项目管理方式

    项目管理还有着更丰富的内容，如风险管理、沟通管理、人力资源管理、采购管理、综合管理等方面，这些常常体现了项目的外部环境，它们与监理工作的合同管理、信息管理、协调项目团队等职责有一定的交叉，项目管理有着更全面、丰富的知识体系，而实际上，这也是在接受业主委托的条件下，为工程监理工作提供更丰富的工作内容

       　　 国际咨询工程师联合会(FIDIC)编制了用于工程项目管理的有关标准文件，其中，《业主/咨询工程师标准服务协议书》、《电气与机械工程合同条件》是国际公认和通用的权威文件，非常详细、具体规定了项目管理中的各方面，充分体现了PMBOK对项目管理的要求

    现代项目管理理论进一步推动了我国工程监理制实施的健康发展

    按照国家技术监督局对监理工作的要求，北京德瑞塔公司一直将这些标准文件作为信息系统建设中工程监理的指导性文件，从1997年开始，承接了一批大型信息系统建设的监理和项目管理工程，取得了较好的效果

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