央企信托-526号盐城大丰区永续债政信

⛳江苏盐城大丰区季付息AA+主体政信【央企信托-526号盐城大丰区永续债政信】
【要素】5亿，24月，自然季度付息
【预期收益】100-300万 7.0-7.2%
?【发行人盐城市大丰区裕丰城建发展有限公司】AA发债主体，当地第三大平台，区政府100%控股。总资产171亿，盐城市大丰区重要的基础设施建设主体，当地政府在资金注入和财政补贴等多方面支持公司业务开展，还款能力极强。
?【担保人盐城市大丰区城市建设集团有限公司】，AA+发债主体，当地第一大平台，区政府100%控股，总资产高达770亿，年营收86亿，净利润7.2亿，2021年政府向其划拨资产8.25亿、拨付化债资金9.4亿、财政补助1.98亿，地方支持力度罕见，具有超强担保能力。
?【地区介绍】盐城市，全国城市综合竞争力第33名，综合财力1206亿，经济总量在江苏13个地市中排第8名，坐拥汽车、机械、纺织、化工四大实体支柱产业，经济抗压能力强、增速快。
大丰区，经济在盐城9个区县中高居第二位，连续多年的全国百强区；2021年GDP达760亿，一般预算收入高达58亿，地方政府负债率低至14%。

央企信托-526号盐城大丰区永续债政信

信托定融政信知识：

分析商场空间设计如何有机结合业态需求特征，深入研究前后期经营策略，提高空间的规划效率，更加专业化发展

      　　【关键词】 地产商业 商业建筑 营销 　  　　一、商业地产建筑空间规划的问题  　　随着市场经济的发展，以及城市化进程的加快,商业地产已经成为当今中国的热点地产

    然而,由于一方面,政府长期以来把重点放在住宅地产的开发,另一方面,商业地产的发展历史较短,人们对它的认识还不够深刻

    虽然目前商业地产开发形势火热，但是实际上面临着很多的问题，更多的是专业化不够、整个商业地产运作的各个流程、各个专业的整体缺乏协调所造成，导致了开发项目流产，或者举步维艰

    很多项目在做这个项目之前，根据市场的定位，在做什么样的商业建筑产品还不清楚的情况下，就贸然地去做建筑设计

    往往这种设计只能是设计师的一个想法的体现，而不是一个市场的真实需求

    市场需求就来自多方面，即建筑产品要满足消费者的需要

    有的到商业阶段，商户要入住了，才发现这个商业空间是不可用的，或者是由于有很多缺陷，引进的这些商户进不来

    如住宅小区因为商业用房的滞销而影响了住宅产品的销售,当初被开发商视为卖点的商铺已名不符实,甚至成为累赘,开发产不得不重新市场定位

    加上已经建成商业用房和建筑设计等方面的原因,商铺成了开发商握不住、抛不开的“烫手山芋”

    一些区域就出现过“有房无市场或有市无场”的窘况，甚至很多大型商业地产,由于缺少知名品牌的加盟,项目缺少统一管理和科学配置,加之非住宅项目的销售周期越来越长,往往出现租不理想、经营不景气的窘状,一些商业用房甚至长期无人问津

      　　二、重视商业地产的规律性特征  　　商业地产的开发设计同住宅项目的开发设计有本质的区别

    住宅商品房的购买者是大众消费者，居住的功能相对简单，人们对居住建筑都有广泛的了解，发展商可以根据自己对市场需求的调查与判断，自行确定所要开发产品的市场定位，如住宅户型、面积大小、种类与配比等

    有明确的要求，目标界定相对明确，而大规模商业地产的开发设计与此完全不同

    首先是业态和功能的复杂

    大型商业中心通常都包含主力超市、大量零售店、多种形式的餐馆和娱乐休闲设施，各种人流、物流、水平、垂直交通与消防疏散的组织相当复杂

    在满足上述功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求，特别是可视性和可达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题

    这实际上已不是传统的建筑工作范畴了，但这正是优秀的专业化的商业建筑设计师为发展商提供的专业服务

    在大型商业的平面设计中，各部分功能都有严格的要求，如主力连锁超市每个品牌对建筑的面积柱网、层高、滚梯的位置等都有不同的要求，大型娱乐设施的功能布局、内部人流路线更有严格的要求

    而如何将大量商铺区平面灵活组织，化整为零利用于出售；同时又可化零为整，利于整体出租和管理，也是需要解决的问题

    因此,开发商能否根据自己的土地、项目、区位资源定位对项目量身订做很关键.后期营运不好,不仅商业亏损停业,还能使整个项目的其他物业随之贬值;运营得好,则能在盈利的同时带旺人气,促成周边物业环境升值

      　　其次，必须重视立地条件特征分析是我们需要重视的关键的一个问题

    比如在项目里面把一个大卖场作为它的主力店放到里面去

    在这之前，首先应该去考虑现有的商业或者流通业的大环境条件之下，大卖场是一种什么形式出现在人们面前的？所锁定的目标消费群体具有什么样的特征，它的店铺特征和这个设施特征又怎么样？目标客户群又是什么样的群体，它所做的设计又是什么样的特征？这些都是在规划建筑过程中需要考虑的问题

    作为开发商如何推出实现土地价值最大化、符合自身商业模式并实现差异化定位的商业地产项目便成为重要课题

    尤其是大型商业地产项目，仅商业规划阶段就包括商业定位设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策划设计等诸多环节，可以说，各个环节与建筑规划空间的整合情况如何是非常重要的

      　　从立地条件环节来看，不管是地块条周边的道路交通组织这些硬件的条件，还是流通环境的特征和流通环境的变化，都是会随着时代和时间的变化而变化

    从消费者的角度，也就是实际在这里消费的实际消费者的角度去看，店铺的立地条件，比如这个地块周边的基础环境，规划设计方面对这个地块的限制，比如它的限高、容积率等等，同时因为消防、因为环境，还会带来的一些相关的法律法规这样的限制

    而这都需要在最初就制定好相关的指导性策略

    从商业立地的条件上来看，要明确这个项目置于城市的定位

    即这个项目将来在这个城市整体的功能上去担负着什么样的责任

    所以从这个角度来了解这个城市的现有特征是十分重要的

    同时，这个城市现有的商业集中中心或者商业集中区，也是一个方面

    现有商业集中区跟项目之间是什么样的对比关系？在商业集中区之外，其他的现有的商业集中商圈或者商业集中地又是什么状态，在这个过程中有更多的是通过市场调研，市场分析的手法，通过前期工作来去对项目进行战略性的规划

    店铺的战略性的经营规划，会直接跟商业设施的规划联系在一起

      　　最后，商业建筑策划不仅要解决整个项目的建筑空间问题，也要考虑解决项目的具体使用

    在店铺经营规划的思考过程中分成很多阶段来进行

    不管是开发一个商业项目也好，还是将来要开这些店的零售、经营企业，它们能够向这个社会的消费人群提供什么样的服务或者是产品？一些中小开发商在缺少品牌效力和创新能力的情况下,迫于经营和生存压力,受利益的驱使,采取急功近利的做法,超常规、大体量开发商业用房.但商业地产与住宅项目不同,除了要求开发商具有雄厚的资本外,还要求开发商熟悉商业运作规律,能够有效地将住宅与商业地产整合,具备经营商业和地产活动的复合能力,具备及时调整投资策略的能力,以降低经营风险,增强经营的稳定性

      　　三、整合商业地产消费文化设计价值  　　了解项目的资源状况是首要的，但如何将项目所在区域的文化资源优势变成市场优势？项目的文化吸引力在当前越来越成为一种趋势，要做到尊重文化就必须了解项目区域所具备的明显或含蓄的消费文化

    这就要求开发商、策划人员、设计人员融入当地生活，利用不同的文化特征作为细分变量

    此阶段更强调对区域文化的挖掘和提炼

    企业根据自身的使命目标、竞争优势，确定目标顾客群体，再通过顾客需求分析，更加透彻地研究目标顾客群体的生活方式、审美情趣、消费观念、思维方式等要素，从中提炼出最核心或最具个性特色的文化特征

    只有尊重当地的文化，项目的宣传、招商才能更容商业建筑空间形态规划、主力店及非兼容空间特种业态店预备招商执行与专案设计事务所进行设计对接、经营管理模式分析、市场推广、问题型商业项目的重新定位易被接受，其目的性才能更加明确

      　　商业建筑虽然属于一种高度市场化、商业化的建筑类型，但在创造体验消费场所这方面，应特别重视建筑的艺术处理

    这里不仅仅是指专业角度的艺术追求，还包括大众艺术、流行时尚等

    建筑艺术是一个地区和一个时代文化艺术表现中最宏大、壮观也最生活化的载体

    直接对人们的心理、生理施加影响

    对于大型商业地产项目而言，应成为当地的具有鲜明文化内涵的建筑物或建筑群体甚至城市区域，并创造延续建筑文脉与时代感相沟通的氛围

    在商业建筑的空间效果营造中，必须调动一切艺术的、技术的手段，并着重于空间尺度、空间气氛的表现

    在室内外空间的结合以及建筑与环境景观的结合等方面达到丰富性、多样性、趣味性的综合协调，并促进人与建筑及空间环境的互动

    如商业内部空间设计具有明确功能要求，同时也要求有不同风格和特色变化的室内设计

    商业内部空间设计还包含了更多的功能要求和市场特色,通过造型、色彩、声光电和新材料的综合运用对商业空间进行设计，从而达到对商业购物、娱乐和展示等空间的整体设计效果

      　　市场的模式不是一成不变的，它遵循商业发展的“进化论”――物竞天择，适者生存，一个市场必须通过不断升级来满足商户的经营需求和消费者的购买便利

    市场的竞争是残酷的，优胜劣汰永远是市场的主旋律，对于商业地产的开发经营和建设同样适用，商业地产项目走在市场的风口浪尖，只有接受市场的检验，不断改进自己的产品，优化自身的购物环境，提高配套服务水平，才能立于不败之地

      　　参考文献：  　　【1】王晋:商业地产开发模式的比较与分析【J】.经济论坛, 2006,(01)  　　【2】王珍莲:新时期我国商业地产开发模式走向研究【J】.建筑经济, 2007,(07)  结构层高在2.20m及以上 2.局部楼层（有围护按围护，无围护按底板），结构层高在2.20m及以上 3.建筑物架空层、坡地吊脚架空层，结构层高在2.20m及以上 4.门厅、大厅内设置的走廊，结构层高在2.20m及以上 5.地下室、半地下室，结构层高在2.20m及以上 6.门斗有围护结构，结构层高在2.20m及以上 7.建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构层高在2.20m及以上 8.建筑物内设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m及以上 9.形成建筑空间的坡屋顶，结构净高大于2.1m 10.场馆看台下的建筑空间，结构净高大于2.1m 11.围护结构不垂直于水平面的楼层，结构净高在2.10m及以上 12.有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.10m及以上 13.有围护结构的舞台灯光控制室，结构层高在2.20m及以上 14.附属在建筑物外墙的落地橱窗，结构层高在2.20m及以上的 15.在主体结构内的阳台 16.建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护设施   二、计算一半面积 1.建筑物的建筑面积，结构层高在2.20m以下 2.局部楼层，结构层高在2.20m以下 3.建筑物架空层、坡地吊脚架空层，结构层高在2.20m以下 4.门厅、大厅内设置的走廊，结构层高在2.20m以下 5.地下室、半地下室，结构层高在2.20m以下 6.门斗有围护结构，结构层高在2.20m以下 7.建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构层高在2.20m以下 8.建筑物内设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m以下 9.有围护结构的舞台灯光控制室，结构层高在2.20m以下 10.附属在建筑物外墙的落地橱窗，结构层高在2.20m以下 11.窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗 12.门廊、有柱雨篷、无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2.10m及以上 13.围护结构不垂直于水平面的楼层，结构净高在1.20m及以上至2.10m以下 14.有顶盖的采光井应按一层计算面积，结构净高在2.10m以下的 15.形成建筑空间的坡屋顶，结构净高1.2～2.1m 16.场馆看台下的建筑空间，结构净高1.2～2.1m 17.有顶盖无围护结构的场馆看台 18.出入口外墙外侧坡道有顶盖部分 19.建筑物间的架空走廊，无围护结构、有围护设施的 20.有围护设施的室外走廊（挑廊）、有围护设施（或柱）的檐廊 21.室外楼梯 22.在主体结构外的阳台 23.有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站   三、不计算面积 1.形成建筑空间的坡屋顶，结构净高小于1.2m 2.场馆看台下的建筑空间，结构净高小于1.2m 3.围护结构不垂直于水平面的楼层，结构净高在1.20m以下 4.与建筑物内不相连通的建筑部件 5.骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通道 6.舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台 7.露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件 8.建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台 9.勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙，主体结构外的空调室外机搁板（箱）、构件、配件，挑出宽度在2.10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷 10.窗台与室内地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m以下的凸（飘）窗，窗台与室内地面高差在0.45m及以上的凸（飘）窗 11.室外爬梯、室外专用消防钢楼梯 12.无围护结构的观光电梯 13.建筑物以外的地下人防通道，独立的烟囱、烟道、地沟、油（水）罐、气柜、水塔、贮油（水）池、贮仓、栈桥等构筑物