天津蓟州新城建设投资债权

【天津蓟州新城建设投资债权】
?直辖市新款政信项目+总资产近600亿元AA政府平台融资+足额应收质押，打款当日计息，每周五成立
?规模：5000万
?期限：12个月；
?付息方式：自然季度付息，（3、6、9、12月20日付息）
?预期收益：30-50-100-300万：8.5%-8.7%-9.0%-9.3%
?资金用途：资金用于基础建设及补充流动资金
?【融资方】天津蓟州x投资有限公司，公司注册资本220亿元，总资产 590.76亿元，流动资产合计为 316.37亿元，主体评级AA，债评AA。
?【增信措施】
【国企担保】：天xx程有限公司，公司注册资本2亿元，总资产28亿元。实际控制人天津市蓟州区国有资产监督管理委员会；
?【项目亮点】
1、本项目交易对手为天津市蓟州区国资委下辖国有公司，是蓟州区最大的基础设施建设和运营主体，该公司主要负责蓟州区内的土地整理、基础设施建设等业务，具有一定垄断性。主体评级 AA，资产实力雄厚。评级展望为稳定，偿债能力较强目前已获中国农业发展银行及国家开发银行的政策性贷款额度合计146亿元、其他商业银行150亿元授信额度；另外，于2019年7月于香港联交所发行美元债7000万美元，成为天津市为数不多的成功发行境外债的国有企业；
2、本项目担保方为天津津晟xxx程有限公司，公司注册资本2亿元，总资产28亿元。实际控制人为蓟州区人民政府，是当地最大的基础设施施工单位承接包括于桥水库生态保护，蓟州区森林生态修复与综合提升，新城公乐亭湿地提升改造，新城州河地块新开景观河道清淤、生态提升改造，湖璟中心（湖璟苑）室外给排水、道路管网配套、庭院景观绿化、室外道路及铺装等二十余项在建工程。预计2023年底可实现工程款收入13亿元，担保能力强；
3、8000万元应收账款，覆盖本金，安全边际高；
4、蓟州区位于北京和天津经济圈的交汇点，区位优势显著，发展前景向好，区域财政实力较强，增长稳定，区域经济发达。2022年实现地区生产总值279.33亿元，一般公共预算收入20.54亿元，被认定为2021年全国休闲农业重点县。

信托定融政信知识：

包括投资估算、概算、预算、标底、报价、物资采办、合同价、结算、决算等环节的报批、审查、审计监督等各项管理工作，文章主要探讨房屋建筑工程全过程造价管理的步骤及方法

     　　关键词：房屋建筑工程；造价管理；全过程造价 　　随着时代的发展、社会的进步，我国的建筑工程造价管理体系及方法也必须与时俱进，进行全面的转变和更新，时期更加有利于我国建筑行业的健康发展

    为了全面提高我国房屋建筑工程管理的水平，就应该尽快实现从传统的项目管理范式向现代项目管理范式转换，吸取国外先进管理理念和方法，实现从传统的基于定额的造价管理范式向现代的基于活动的全过程造价管理范式的转换

     一、房屋建筑工程全过程造价管理的内涵 　　一）多主体的参与和投资效益最大化 　　房屋建筑全过程造价管理范式的根本指导思想是通过这种管理方法，使得项目的投资效益最大化以及合理地使用项目的人力、物力和财力以降低工程造价，减少成本；房屋建筑全过程造价管理范式的根本方法是整个项目建设全过程中的各个有关单位共同分工合作去承担建设工程项目全过程的造价控制工作，及要求项目全体相关利益主体在全过程的参与和监督，相互制约、相互协调，构成一个利益团结的队伍，在这种相互参与合作的过程当中，可以有效地避免部门偷工减料或者故意延误工期的事件发生，他们必须共同合作和分别负责整个建设工程项目全过程中各项活动造价的确定与控制责任

     　　二）基于活动的造价确定方法 　　全过程造价管理作为一种全新的造价管理范式，强调建设工程项目是一个过程，建设工程项目造价的确定与控制也是一个过程，是一个项目造价决策和实施的过程，这种方法是将一个建设工程项目的工作分解成项目活动清单，然后使用工程测量方法确定出每项所消耗的资源，最终根据这些资源的市场价格信息确定出一个建设工程项目的造价

     　　三）基于活动的造价控制方法全过程造价管理中的建设工程项目造价控制是一种基于活动的造价控制方法，这种方法强调一个建设工程项目的造价控制必须从项目的各项活动及其活动方法的控制人手，通过减少和消除不必要的活动去减少资源消耗，从而实现降低和控制房屋建设工程项目造价的目的

    总的来说，造价控制的方法要以活动的灵活的实际变化为基础，全过程造价管理范式的基本原理是：按照基于活动的造价确定方法去估算和确定建设工程项目造价，同时采用基于活动的管理方法以降低和消除项目的无效和低效活动，争取更大的利润收入，提高房屋建筑工程的进度和质量，减少资源消耗与占用，并能够实现对建设工程项目造价的全面有效控制

     二、房屋建筑工程全过程造价管理的基本步骤 　　房屋建筑全过程造价管理具体主要有两项内容：一是造价的确定过程；二是造价的控制过程

     　　一）房屋建筑造价的确定 　　房屋建筑全过程造价管理范式中的造价确定是按照基于活动的项目成本核算方法进行的

    这种方法的核心指导思想是： 　　任何项目成本的形成都是由于消耗或占用一定的资源造成的，而任何这种资源的消耗和占用都是由于展开项目活动造成的，所以只有确定了项目的活动才能确定出项目所需要消耗的资源，而只有在确定了项目活动所消耗和占用的资源以后才能科学有效地确定出项目活动的造价，最终才能确定出一个建设工程项目的造价

    所以说，房屋建筑造价的确定是造价控制的前提条件和必要过程，缺乏了造价的合理估算和科学预算，就导致了在造价控制过程中盲目操控、浪费资源、损耗时间等负面情况的出现

    这种确定造价的方法实际上就是国际上通行的基于活动的成本核算的方法，也叫工程量清单方法或工料测量法

    需要注意的是，我国现在全面推广的工程量清单法在项目工作分解结构的技术、项目活动的分解与界定技术方法及项目资源价格信息收集与确定等方面还存在有一些缺陷，所以必须加以改进和完善，结合我国建筑行业及各地区原材料价格情况，实事求是

    与时俱进地进行造价确定，才能够形成建设工程项目全过程造价确定的技术方法和方案

     　　二）房屋建筑全过程造价的控制 　　全过程建筑管理范式中的造价控制是按照基于活动的项目成本控制方法进行的

    这种方法的核心指导思想是：任何项目成本的节约都是由于项目资源消耗和占用的减少带来的，而项目资源消耗和占用的减少只有通过项目减少或消除项目的无效和低效活动才能做到的，所以只有减少或消除项目无效或低效活动以及改善项目低效活动的方法才能够有效地控制和降低建设工程项目的造价

    这种造价控制的技术方法就是国际上流行的活动的项目造价控制方法

    同时我们可以指导，只有合理有效并且切合实际的控制造价，才能保证工程进度的顺利进行，各方利益得到最大限度的实现，才能保证工程质量的优质安全

     三、房屋建筑工程全过程造价管理的方法 　　一）全过程工作分解技术方法 　　每一个建设工程项目的全过程都是由一系列的项目加大和具体项目活动构成的，因此，全过程造价管理首先要求对建设工程项目进行攻错的分解和活动的分解

    一个建设工程项目的全过程至少可以基本的划分为五个阶段： 　　第一是决策阶段：即组织相关人员进行讨论投资项目的可行性和做出关于投资方案、投资实施方向性决策，为项目开展提供科学依据

     　　第二是设计阶段：在项目做出决策后，在建设资金总额确定的情况下，为达到有限资金取得最大效益，必须对建设方案进行评价，评价的基本原则是技术上先进和经济上合理

     　　第三是招投标阶段：主要包括建设工程设计招投标的审计、建筑工程施工的招投标审计、投标报价的审计和合同的审计

     　　对重大建设项目、重要工程物资采购要实行招投标，公开、公平、公正地选择施工单位和供应商

     　　第四是施工阶段：在施工阶段审计的关键是对工程变更及签证实行有效控制

    要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，避免投资失控

     　　第五是竣工验收及竣工结算阶段：通过严格的竣工验收和竣工审计，审查工程量和工程造价，合理确定项目投资总额，确定建设成本的真实性、合法性，并尽可能地减少经济损失，提高项目投资效益

     　　二）全过程造价确定技术方法 　　根据上述项目的阶段性划分理论，一个建设工程项目全过程的造价就可以被看成是项目各阶段之和

    实际上各个阶段的工程造价是各不相同的，其中，项目的可行性与决策阶段的造价是由决策和决策支持工作所形成的成本加上相应的服务利润，通常这种成本是项目业主和咨询服务机构工作的代价，它在整个项目的成本所占比重小，而服务利润是指委托造价咨询服务机构提供项目决策服务时应付的利润和税金等；项目的设计与计划阶段的造价多数是由设计和实施组织提供服务的成本加上相应的服务利润；项目实施阶段的造价是由项目实施组织提供服务的成本加上相应的服务利润和项目主体建设中的各种资源的价值转移而形成的；项目的竣工验收及竣工结算阶段成本多数是一些检验、变更和返工形成的成本

     　　三）全要素集成造价管理技术方法 　　在项目建设的全过程中影响造价的基本要素有四个：一是建设工程项目范围；二是建设工程项目工期；三是建设工程项目质量，四是建设工程项目造价

    四者是相互影响相互转化的

     　　一个建设工程项目的范围、工期和质量在一定情况下可以转化为项目的造价

    例如，项目范围的扩大和项目工期的缩短会转化成项目造价的增加

    同样，项目质量的提高也会转化为项目造假的增加

    因此对于全过程造价管理而言，还必须从影响造价的全部要素管理的角度去分析和找出项目范围、工期、质量和造价等要素的相互关系

     四、结语 　　科学有效的控制工程造价，可以提高建设项目的投资效率，因此建筑工程是一个系统复杂而且环环相扣的工程

    这就要求我们不仅要在工作中不断的积累经验、总结经验，还有不断的向外国先进的建筑造价管理技术和方法学习，才能逐步实现建设项目的全过程造价管理的规范化、制度化、标准化的目标

    

天津蓟州新城建设投资债权