央企信托-840号江苏淮安政信集合资金信托计划

江苏淮安非标款信，实际控制人为当地人民政府！AA平台融资，AA平台担保
【央企信托-840号江苏淮安政信集合资金信托计划】
【要素】1.1亿，24个月，按年付息，资金用于投资融资方发行的专项债权，最终用于偿还金融机构借款
【预期收益】30万 6.5%；60万 6.6%；100万 6.8%
【融资人】淮安市宏信国有资产投资管理有限公司，公募发债主体，AA评级，实际控制人为淮安市淮安区人民政府，总资产424.7亿，资产规模大，资产负债率66%，融资人是淮安区重要的基础设施平台，政府支持度大，金融机构合作稳定，再融资能力强，具有较大的财务弹性！
【担保人】淮安市淮安区城市资产经营有限公司，公募发债主体，AA评级，实际控制人为淮安市国资委，总资产328亿，资产负债率63%，融资人是淮安区重大建设项目的投资主体，政府支持力度大，统筹资金调度能力强，与金融机构合作稳定，担保能力强！
【区域优势】淮安市，江苏省地级市，拥有国家级淮安经济开发区，2022年GDP4742亿，一般公共预算收入300亿，政府负债率15.85%。淮安区，2022年GDP位列淮安市首位，一般公共预算收入34.88亿。

信托定融政信知识：

对规范招标投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，提高经济效益，保证项目质量发挥了很大作用

    2003年5月1日开始施行的《工程建设项目施工招标投标办法》和2003年8月1日开始施行的《工程建设项目勘察设计招标投标办法》，对建设工程项目勘察设计施工招标投标活动作出了更加具体明确的规定，这必将进一步规范招标投标活动

     　　本人现结合《招标投标法》和《工程建设项目施工招标投标办法》有关规定，就工程建设项目施工招标投标过程中的违法违规行为及其处理规则作一个简单分析

     　　在对违法违规招标投标行为及其处理规则进行分析之前，我们有必要对招标投标行为的法律性质作一个简要解析

     　　《合同法》规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式

    建设工程施工合同的订立同样要采取要约、承诺方式

    《合同法》规定，招标人发布招标公告的行为属于要约邀请

    据此规定，投标人投标的行为应属于要约，招标人发出中标通知书的行为应属于承诺

    招标投标行为不仅具有要约邀请、要约、承诺的一般法律特征，同时，因其是一种竞争机制的合同订立方式，故其还具有许多的特殊性，所以说招标投标行为是要约邀请、要约、承诺的一种特殊表现形式

    正是基于此，《招标投标法》、《工程建设项目施工招标投标办法》等有关法律、规章才对招标、投标和开标、评标、定标等招标投标行为作出了不完全相同于要约邀请、要约、承诺的更加具体的要求和更加严格的限制

    现在我们转换一个视角，通过对违法违规招标投标行为及其处理规则的分析，以达到加深理解招标投标的法律规则，同时可以更好地分清招标投标过程中的违法违规行为，正确掌握各种违法违规行为的处理规则，规范合法地进行招标投标活动，减少招标投标纠纷的发生

     　　因违法违规招标投标行为的法律性质、违法程度和法律后果不同，其处理规则也不尽相同

     　　现按照招标投标的程序和违法违规招标投标行为的不同处理规则，对违法违规招标投标行为进行以下分类分析

     　　一、 有关招标的违法违规行为及其处理规则： 　　（一）招标无效 　　招标人或招标代理机构有下列情形之一的，有关行政监督部门可责令改正；情节严重，招标无效

    被认定招标无效的应当重新招标： 　　1、未在指定的媒介发布招标公告的； 　　2、邀请招标不依法发出投标邀请书的； 　　3、自招标文件或资格预审文件出售之日起至停止出售之日止，少于五个工作日的； 　　4、依法必须招标的项目，自招标文件开始发出之日起至提交投标文件截止之日止，少于二十日的； 　　5、应当公开招标而不公开招标的； 　　6、不具备招标条件而进行招标的； 　　7、应当履行核准手续而未履行的； 　　8、不按项目审批部门核准内容进行招标的； 　　9、在提交投标文件截止时间后接收投标文件的； 　　10、投标人数量不符合法定要求不重新招标的

     　　（二）招标赔偿 　　招标人在发布招标公告、发出投标邀请书或者发出招标文件或资格预审文件后终止招标，给潜在投标人或投标人造成损失的，应当赔偿损失

     　　二、有关投标的违法违规行为及其处理规则： 　　（一）招标人不予受理 　　投标文件有下列情形之一的，招标人不予受理： 　　1、逾期送达的或者未送达指定地点的； 　　2、未按招标文件要求密封的

     　　（二）按照废标处理 　　投标文件有下列情形之一的，由评标委员会初审后按废标处理： 　　1、无单位盖章并无法定代表人或法定代表人授权的代理人签字或盖章的； 　　2、未按规定的格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的； 　　3、投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一项目报两份或多个报价，且未声明哪一个有效，按招标文件规定提交备送投标方案的除外； 　　4、投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的； 　　5、未按招标文件要求提交投标保证金的； 　　6、联合体投标未附联合体各方共同投标协议的

     　　（三）招标人有权拒绝 　　投标人有下列情况之一的，招标人有权拒绝： 　　1、投标文件不响应招标文件的实质性要求和条件的； 　　2、在提交投标文件截止时间后到招标文件规定的投标有效期终止之前，投标人补充、修改、替代投标文件的； 　　3、联合体参加资格预审并获通过的，其组成的变化使联合体削弱了竞争，含有事先未经过资格预审或资格预审不合格的法人或者其他组织，或者联合体的资质降到资格预审文件中规定的最低标准以下的

     　　三、违反禁止规定的招标投标行为 　　（一）中标无效 　　有下列情形之一的，中标无效，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任

    其中依法必须进行施工招标的项目，应当依照招标投标法规定的中标条件，从其余投标人中重新确定中标人或者依照招标投标法的规定重新招标： 　　1、招标代理机构违反招标投标法规定，泄露应当保密的与招标投标活动有关的情况和资料的，或者与招标人、投标人串通损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的，以上行为影响中标结果，并且中标人为以上行为的受益人的； 　　2、依法必须进行招标的项目的招标人向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量或者可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况的，或者泄露标的，其行为影响中标结果，并且中标人为以上行为的受益人的； 　　3、投标人相互串通投标或者与招标人串通投标的，投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿手段谋取中标的； 　　4、投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的； 　　5、依法必须进行招标的项目，招标人违反招标投标法规定，与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判的，以上行为影响中标结果的； 　　6、招标人在评标委员会依法推荐的中标候选人以外确定中标人的，依法必须进行招标的项目在所有投标被评标委员会否决后自行确定中标人的

     　　下列行为属于投标人串通投标： 　　1、投标人之间相互约定抬高或压低投标报价； 　　2、投标人之间相互约定，在招标项目中分别以高、中、低价报价； 　　3、投标人之间先进行内部竞价，内定中标人，然后再参加投标

     　　下列行为属于招标人与投标人串通招标： 　　1、招标人在开标前开启投标文件，并将投标情况告知其他投标人或者协助投标人撤换投标文件，更改报价； 　　2、招标人向投标人泄露标底； 　　3、招标人与投标人商定，投标时压低或抬高标价，中标后再给投标人或招标人额外补偿； 　　4、招标人预先内定中标人； 　　5、其他串通投标行为

     　　下列行为属于投标人以他人名义投标： 　　投标人挂靠其他施工单位，或从其他单位通过转让或租借的方式获取资格或资质证书，或者由其他单位及法定代表人在自己编制的投标文件上加盖印章和签字行为

     　　（二）责令改正 　　有下列情况之一的，有关行政监督部门可责令改正，并可对有关单位和人员进行行政处罚： 　　1、违反招标投标法规定，必须进行招标的项目而不招标的，将必须进行招标的项目化整为零或者以其他方式规避招标的； 　　2、招标人以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人的，对潜在投标人实行歧视待遇的，强制要求投标人组成联合体共同投标的，或者限制投标人之间竞争的； 　　3、招标人与中标人不按照招标文件和中标人的投标文件订立合同的，或者招标人、中标人订立背离合同实质性内容的协议的； 　　4、任何单位违反招标投标法规定，限制或排斥本地区、本系统以外的法人或者其他组织参加投标的，为招标人指定招标代理机构的，强制招标人委托代理机构办理招标事宜的，或者以其他方式干涉招标投标活动的

     　　根据《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，必须进行招标的项目为： 　　（1）大型基础设施、公共事业等关系社会公共利益、公共安全的项目； 　　（2）全部或者部分使用国有资金投资或国家融资的项目； 　　（3）使用国际组织或国外政府贷款、援助资金的项目

     　　上列各类工程建设项目达到下列标准之一的，必须进行招标： 　　（1）施工单项合同结算价在200万元以上； 　　（2）单项合同结算价低于以上标准，但项目总投资额在3000万元以上的

     　　招标人以不合理的条件限制或排斥潜在投标人指： 　　（1）招标文件中规定的技术标准要求或标明某一特定的专利、商标、名称、设计、原产地或生产供应者； 　　（2）以不合理的标段或工期限制或排斥潜在投标人或投标人； 　　（3）含有倾向或排斥潜在投标人的其他内容

     　　四、有关评标的违法违规行为及其处理规则 　　评标过程有下列情况之一的，评标无效，应当依法重新进行评标或者重新进行招标

     　　1、使用招标文件没有确定的评标标准和方法的； 　　2、评标标准和方法含有倾向或排斥投标人的内容，妨碍或限制投标人之间竞争，且影响评标结果的； 　　3、应当回避担任评标委员会成员的人参与评标的； 　　4、评标委员会的组建及人员组成不符合法定要求的； 　　5、评标委员会及其成员在评标过程中有违法行为，且影响评标结果的

     　　五、有关中标的违法违规行为及其处理规则 　　（一）拒绝提交履约保证金 　　中标人拒绝提交招标文件要求中标人提交的履约保证金或者其他形式履约担保金的，视为放弃中标项目

     　　（二）不履行订立合同义务 　　招标人不履行与中标人订立的合同的，应当双倍返还中标人的履约保证金，给中标人造成的损失超过返还履约保证金的，还应当对超过部分予以赔偿；没有提交履约保证金的，应当对中标人的损失承担赔偿责任

     　　中标人不履行与招标人订立的合同的，履约保证金不予退还，给招标造成的损失超过履约保证金数额的，还应当对超过部分予以赔偿；没有提交履约保证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任

     　　（三）改变或放弃中标 　　招标人不按规定期限确定中标人的，或者中标通知书发出后，改变中标结果的，无正当理由不与中标人签订合同的，或者在签订合同时向中标人提出附加条件或者更改合同实质性内容的，并造成中标人损失的，应当赔偿损失

     　　中标通知书发出后，中标人放弃中标项目的，无正当理由不与招标人签订合同的，在签订合同时向招标人提出附加条件或者更改合同实质性内容的，或者拒不提交所要求的履约保证金的，招标人可取消其中标资格，并没收其投标保证金，给招标人的损失超过投标保证金数额的，中标人应当对超过部分予以赔偿；没有提交投标保证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任

     还包括使用装饰材料、灯箱广告、天花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为营造繁华感和商业氛围

    商业物业的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关

    商业物业最终给消费者心中留下的印象，即是该物业的个性

     2 尺度设计要人性化 小的尺度更能让人感觉舒服和亲切

    商业街在尺度设计上要平易近人，让人们逛起来轻松并富有乐趣，而不能一味追求开阔宏伟

     比如，美国的城市规划尺度体现的是马路非常宽，汽车非常宽，大楼非常高，好像是给巨人、神用的；欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味

    所以，尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式为参考

     以北京的王府井大街为例，过去王府井是老店街、名店街，千姿百态，后来变成一眼看过去就像是政府办公楼的几栋大厦，没有人的尺度感

    现在开始慢慢地进行改善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味

     3 内部空间的可视性 对于大型商场，商家比较强调内部空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用

     整个商场的可视性可通过天窗和中庭变化，让顾客产生安全感和舒适感，而不是像进了迷宫

    如广州太古汇的中庭就做的非常好

     各个商店也要注重可视性设计

    如果哪一间店能够被人一眼看见，或者多个角度都能看到，出租或出售起来就非常方便，否则很难出租

    因此，加大可视性，以便对公共购物起到引导作用的设计很重要

     4 搭配室外广场 对于大型的商场而言，室外广场不仅是商场的需要，也是城市空间的需要

     我们经常会看到有些商场在门口临时搭个舞台，或是时装表演，或是抽奖促销

    跟原来的卖东西的方式不同的是，这些活动都是现代商业演化出来的形式，如今已经变成一种模式

    商业物业的设计有必要提供这样一个表演的舞台

     5 整合设计达到最佳效果 作为一个建筑，发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、室内设计，这就造成在结合点上留下了许多空白

    现在的整体发展趋势，就是多方面设计的整合，最后达到最佳效果

     商业建筑设计的19个要点 从需求、项目开发、业态对建筑的特殊要求等角度全部考虑完以后，基本上就能够明确每个链条的中心，以及要完成整体建筑的初步方向

    然后形成一个基础的建筑设计任务书，再由专业建筑规划公司按照这个任务书，在满足基本要求的前提下，进行整体大楼的方案设计、扩初设计和施工图设计

     总体来说，初步确定建筑主要包括以下几类内容： 楼层、层高、柱距、柱宽、中庭、下沉式广场、核心筒、门市房、扶梯、货梯、观光梯、消防走梯、消防分区、主辅入口、吊顶、地面、经营空间概念效果、通道设计、动线与布局和硬件配置等

     1 楼层确定 楼层就是总体要盖几层，地上几层、地下几层

    如果是高层塔楼加裙房，塔楼几层，裙房几层

     2 层高确定 一般来说，商业建筑的层高涉及吊顶问题，最低都在5米以上

     3 柱距确定 根据商场的档次定位以及结构形式，分别有8400, 8700, 8900,9000, 10800, 11000等不同模数

     4 柱宽确定 由于楼上面有一定的承重压力，所以楼层越高，下面的柱子可能越大

    一般来说，高楼层的柱子主要是以800mm和600mm居多，低楼层的柱子可以做到500mm或600mm，这样相对来说会减少整个建筑成本

     5 中庭设计 任何单层面积达到5000平方米的集中性商业最好设置一个几百平方米的中庭

    因为中庭是一个蓄积、汇集采光和人流，然后进行分流的公共空间，对整体的消费者的引导和聚集有明显效果

    同时，其采光效果也会省去一部分电力成本

     中庭基本上从1楼或者B1层甚至B2层进行挑高，直到挑到最顶层，最上面是玻璃幕设置，否则，建筑整体的内部空间会显得比较压抑、昏暗，而且消费者逛起来也比较容易迷路

    此外，如果单层面积在1万平方米以上，最好设置2个中庭

     6 下沉式广场设计 下沉式广场主要是为了提升地下的商业价值

    其规律是，如果从地下一层开始是商业，就可以考虑在外围广场位置做一个下沉式广场

     (1) 外围下沉式广场 所谓下沉式广场，就是直接在外围广场做一个踏步梯，直接踏下去进入地下一层，而不是进入一层之后通过一层的电梯下去

    这样，下沉式广场决定了可以对外宣传的概念，提升地下一层的价值

     在建筑条件或地理条件允许的情况下，也可以做一个半地下的下沉式广场，即一半地下、一半地上

     如果地下一层单层面积比较大，也可以从几个方向分别做下沉式广场，进行人流互通，整体提升地下一层的价值

    这只适用于地下一层是作为商业使用的情况

    如果是停车场，则完全没有必要做下沉式广场，但是对直梯和货梯有要求

     (2) 下沉式中庭 一般的中庭为了形象都是从地上一层开始，也就是一层整个地面是平的，一层往上是挑高的大中庭；但是也有考虑是从地下就开始起中庭，地下一层的平面是平的，从地下一层一直挑高到顶是通透的

     甚至还有从地下二层开始起中庭的，如广州太古汇

     如果地上一层和地下一层是不同业态，就无需从地下开始设置中庭，而从一层设置即可，其本质原因是业态弥补了交通上的差异，只需通过扶梯和直梯满足垂直运输就可以；但是如果一层和地下一层业态是一样的，就需要考虑从地下一层开始起中庭

     7 核心筒设计 核心筒只存在于有高层塔楼的项目上

    如果商业是一个裙楼，上面还有一个高层塔楼，那么这个塔楼必然有电梯井，但是电梯井落下来一直要落到一层甚至地下，会对商业的商铺形成破坏，也就是所谓的高层核心筒

     需要注意的是，核心筒要尽量往边角设置，不要破坏中间的动线

    因为商业在划分时，中间必须保证铺位、动线是顺畅的，否则会造成面积的浪费，甚至形成死角

     最早的时候，核心筒的处理方法一般是在商业楼层上面设置转换层，也就意味着高层的核心筒不用一直落到地面一层或者地下一层，不用破坏商业部分

    但是随着整体建筑和商业的发展，原则上也是不允许设置转换层的，因为其对消防等各个方面的安全有一定影响，所以现在通过转换层处理的方式越来越少

     如果实在行不通，就要把它的破坏降到最小，单独分出一个区域做核心筒，剩下的部分可以划分成朝外的门市房，这样就等于把核心筒区域和集中性商业区域完全分离开来，相对来说，商业区的动线再划分就不会受到太大影响

     8 门市房布局 门市房在所有商业项目里面价值最高，也是最出形象的

     (1) 门市房的设置 门市房的设置问题经常存在争议

    有的商场和市场认为，整个一层的外围不应该设置门市房，要将商业全集中在里面，只要消费者过来，必须要进到里面转

    而一旦设置门市房之后，可能有些消费者就直接被分流了，这等于稀释了内部客源

     所以这里面有利有弊

    从客流上来说，会存在稀释内部客源的行为

    唯一可以调整的就是，在正常情况下，门市房和内部空间是相通的，也就是门市房背对着内部空间的区域可以设置一个门或者进行人流的贯通

    但也可以不设置，这种情况下，门市房和内部基本上可以设置成背对背

     (2) 门市房的划分 在设置门市房时，往往很多项目把门市房面宽设置得特别窄、进深特别深

    这种情况主要是想使门市房的价值最大化，因为门市房的总体售价往往是整个商场里面最高的(以销售物业为例)，把其划的面积大一些、多一些，可以提高销售收入

    但是这是有一定基础的，不要单纯为销售考虑，也要考虑后期的运营问题，做到适用

     门市房划分主要考虑的是面宽和进深比

    如有的项目面宽和进深能达到1:3甚至1:4，这种门市房给人狭长感比较明显，很难使用，即使作为品牌店，也毫无形象可言

    面宽和进深有一个常规规律，即正常情况下，面宽和进深能达到1:2左右即可

     9 扶梯设置 扶梯主要考虑设置在中庭区域

    因为中庭是人流聚集和分散的空间，通过扶梯可以进行平层和垂直交通的分散

     10 观光电梯配置 如果中庭规模比较大，中间还可以设置观光电梯

    当两边的扶梯和中间的观光梯设置完之后，加之中庭又是一直挑高到顶的，任何消费者站到中庭的位置，对其整体印象和感觉是完全不一样的

     为了形象，观光电梯基本上设立在两个地方：中庭、项目外立面

    作用是便于对人流直接进行垂直运输，直接到顶楼，形象比较好

     11 消防走梯设置 消防走梯要尽量往边角设置

    因为它和核心筒的破坏度是一样的

    但是从消防的角度，它又是一个硬性指标，首先必须满足消防疏散要求

    更重要的是，这个位置的排布尽量不要破坏内部动线

    如果在破坏门市房和破坏内部动线之间取舍，宁可破坏、牺牲一个门市房，也不能破坏内部的一个动线，这是一个基本原则和规律

     12 货梯设计 货梯主要考虑的是载重和负荷要求

    如果楼上有餐饮、影院等，那么在装修、拉设备环节会对货梯的长、宽、载重负荷等有一定要求

     13主辅出入口设计 主辅出入口主要考虑的是项目外围的动线问题

    任何项目，从建筑的角度，有东西南北四个立面，必然要考虑将人流最多、车流最多的立面作为主立面，塑造项目的形象，汇聚主入口、门头、所有的灯箱广告等

     如果有地下停车场，相对来说，主干道的车流、人流比较大，要考虑把车道入口设置在该位置，而侧入口和车出口会设置在较偏的一个立面

     14 地面设计 所有的建筑都完成之后，要考虑整体大楼盖起来的效果，主要是考虑地面和吊顶

     一般来说，地面设计主要遵循以下3个规律 (1) 注意地砖的尺寸 一般越大气、单层面积越大的商场，所用地砖的尺寸越大

    最大的能到1米，一般至少50厘米，不能太小，否则效果不会大气，也不会上档次

     (2) 地面尽量用浅色调 传统商场百货的氛围效果都是通过地面的反光和打的灯光营造，往往有一种浅的暖色调，如淡黄色，白色，看起来比较干净整洁

    但是也有一些另类的商场，如做淘货市场、炫酷的时尚卖场，会营造出一种特殊的环境和灯光概念，甚至会加一些金属的装饰，用深色调、冷色调刺激消费者的视觉和感官

     (3) 样式简洁大方 地面如果使用过于花哨的装饰，会让人生理不适或有轻佻和档次很低的感觉

     15 吊顶设计 目前的吊顶往往有几种方式：石膏板/GRG吊顶，铝格栅吊顶、裸顶等

     (1) 石膏板/GRG吊顶 一般的商场往往喜欢用石膏板吊顶，上面可以做不同的造型

    尤其是当品牌店、主题店占了一个弧形的面积时，上面相应吊顶位置的石膏板也会是一个弧形，其整个上下造型是对应起来的

    同时，上面石膏板里面可以设置灯带、打灯光、灯圈等，使上下造型和灯光相呼应

     GRG全称为玻璃纤维石膏，通常用在比较高档的购物中心

     (2) 铝格栅吊顶 铝格栅吊顶有黑色格栅、白色格栅、金色格栅等，不用考虑造型问题，颜色统一，需打好相应的灯光或采光

     (3) 裸顶 裸顶一般用在比较极端的两种商场： a. 确实比较破烂低端的市场

    裸顶所有的设施设备全是净裸在外面，但是它要求通过一些装饰加以点缀，还要尽量刷成统一的颜色

     b. 比较时尚、冷酷等特殊的商场环境

    裸顶用于打造比较时尚、冷酷等特殊的卖场环境里面，会给人一种色彩呼应、层高比较高的感觉，并且要通过灯光营造气氛

     16 经营空间概念效果设计 项目完成建筑各方面的定位后，如大楼的外形、内部装修、外立面设计等，还涉及整体的概念效果的设计

     所谓概念效果，基本上就是先把项目列出来，然后做一个外立面整体的效果

    这个立面可能有玻璃幕墙、石材、广告位、地面几层的一些绿植、走道上的车流等点缀；然后就是内部效果，主要考虑的是每一层、每一个业态、每一个配套的效果；此外，还有配套业态

     总之，企业要通过建筑定位，结合建筑规划院、建筑设计事务所的设计，做一个整体、漂亮的建筑效果图，为后期的宣传推广起到重大的昭示作用，对投资人和经营户形成相当大的吸引力

    这就是经营空间概念效果所提供的对项目的一个基础影响

     17 卖场通道设计 超市的通道划分为主通道和辅通道，主通道是引导顾客行动的主线，而辅通道是指顾客在店内移动的支流

    超市内主辅通道的设置不是根据顾客的随意走动来设计的，而是根据超市内商品的配置位置与陈列来设计的

    良好的通道设置，就是引导顾客按设计的自然走向，走过卖场的每一个角落，接触所有商品，使卖场空间得到最有效的利用

    以下各项是设置超市内通道时所要遵循的原则

     (1) 足够宽 卖场主通道和辅通道的宽度要根据城市级别、商场的档次和客流量综合考虑

    不同档次和不同业态的商业对主辅通道的宽度要求不一样

    一般来说，零售市场的正常通道宽度在2.4-2.8米；批发市场主通道在3-3.2米，更大可能达到3.6米，有时一层考虑到消防通道和人行走道相兼容的情况，甚至能做到8米

    辅通道一般最低为2.4-2.8米，这样才能满足正常的拉货需求

    所以，前期的建筑定位要特别精准和科学

     所谓足够的宽，即要保证顾客提着购物筐或推着购物车，能与同样的顾客并肩而行或顺利地擦肩而过

    不同规模超市通道宽度基本设定值如下表

     对大型综合超市和仓储式商场来说，为了方便更大顾客流量的流动，其主通道和辅通道的宽度可以基本保持一致

    同时，也应适当放宽收银台周围通道的宽度，以保证最易形成顾客排队的收银处的通畅性

     主辅通道不能太宽，否则可能使卖场显得太空旷，丧失商业氛围，带来公摊面积的增加和有效面积的减少，降低空间的整体利用率

     (2) 笔直 要尽可能避免迷宫式通道，要尽可能地进行笔直的单向通道设计

    在顾客购物过程中，尽可能依货架排列方式，将商品以不重复、顾客不回头的设计方式布局

     (3) 平坦 通道地面应保持平坦

    处于同一层面上，有些门店由两个建筑物改造连接起来，通道途中要上或下几个楼梯，有“中二层”“加三层”之类的情况，令顾客眼花缭乱，不知何去何从，显然不利于门店的商品销售

     (4) 少拐角 事实上，一侧直线进入，沿同一直线从另一侧出来的店铺并不多见

    这里的少拐角是指拐角尽可能少，即通道途中可拐弯的地方和拐的方向要少

    有时需要借助于连续展开不间断的商品陈列线来调节

    如20世纪80年代美国连锁超市经营中形成了标准长度为18-24米的商品陈列线；日本超市的商品陈列线相对比较短，一般为12-13米

    这种陈列线长短的差异，反映了不同规模面积的超市在布局上的要求

     (5) 通道照度比卖场明亮 通常通道上的照度起码达到1000勒克斯

    尤其是主通道，相对空间比较大，是客流量最大、利用率最高的地方

    要充分考虑到顾客走动的舒适性和非拥挤感

     (6) 没有障碍物 通道是用来诱导顾客多走、多看、多买商品的

    通道应避免死角

    在通道内不能陈设、摆放一些与陈列商品或特别促销无关的器具或设备，以免阻断卖场的通道，损害购物环境的形象

     现有的新型市场在动线设计中多采用环形通道，使客户在购物时的交通四通八达，没有死角，从而营造出良好的商业氛围

     18 动线与布局设计 合理的商业动线及业态布局是促进项目成功的重要因素

     所谓动线，是指顾客到达店铺的路径流线

    好的动线可以使顾客进入商场后能很顺利地到达每一个店铺，这需要完善的配套设施

     布局的设计要符合人流的动向，使顾客进入商场后有舒适的活动空间

    因而，商场的通道要保持顺畅

     大型商场的交通组织非常复杂，其设计要考虑如何实现人流分流： (1) 怎样从一开始就把人流分开，让人往楼上走

    比如，一进门就有通往二层的扶梯，或者可以直接上三、四层

    我们经常会发现，所有商场的直梯都很挤，商场入口处人流压力非常大

     (2) 如何把人流往深处引

    只要顾客能够看到、走到的地方就会产生效益

    对大规模商业建筑来说，这是最重要的

    这时可以通过大中庭、天窗的引导作用来进行处理，做到店铺的均好性

     19 硬件配置 项目总体形象和风格能让人们产生一个深刻认知

    在项目配置方面，商铺硬件配置与其属性相关联

     硬件性指的是建筑物本身的功能性及展示性，它是项目的名片，起着重要的推广作用

    因此，在进行项目硬件配置前，要首先了解竞争对手的硬件配置，在这方面制造优势

     分析硬件配置的展示性功能 (1) 重视硬件配置的展示性功能 随着商业的迅速发展，户外广告宣传板、广告位越来越多，它们和传统的展示性有所不同

    定位较高的商场在户外往往不设广告位，而传统商场不仅要设广告位，还要把它们设置得非常精美，更早之前的老式商业也有广告位，但十分杂乱

    从表面上看，这是硬件设置的展示性功能在发生变化，事实上，这反映的是审美艺术和人们在消费需求方面的品味在不断提升

     (2) 合适的才是最好的 在硬件配置方面，不能太死板，不能太拘泥于一种形式，也不用过于追求高端

    只有硬件配置适合自己，才能有效地传递出自己的信息

    例如，尽管高端商场不设广告位，但其高度艺术化的造型往往起着无声的解读作用

     (3) 停车场要跟上时代需求 大型购物中心必须具备大型停车场，充分考虑人流、车流、货流三分离

      

央企信托-840号江苏淮安政信集合资金信托计划