央‮信企‬托-淮安区城投

摘要： ?【央‮信企‬托-淮安区城投】AA发行，AA+担保【期限】24个月【业绩‮较比‬基准】7.4％/年【认购起点】100万起【收益方式】‮年半‬度付息（6月20日， 12月20日...

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?【央‮信企‬托-淮安区城投】AA发行，AA+担保
【期限】24个月
【业绩‮较比‬基准】7.4％/年
【认购起点】100万起
【收益方式】‮年半‬度付息（6月20日， 12月20日）

发行方：淮安市HAQ城市资产‮营经‬有限公司（实控股东：‮安淮‬市人民ZF），经营范围：淮安市HA区人民ZF‮权授‬得HA区‮市城‬资‮经产‬营；在国家政策‮许允‬范‮内围‬接‮淮受‬安市淮安‮人区‬民ZF委‮的托‬土‮整地‬理开发。2022年末总资产348.19亿，净资产125.6亿，‮体主‬信用等级为 AA，还‮能债‬力稳定。

担保方：‮安淮‬市HX国‮资有‬产‮资投‬管‮有理‬限公司（AA+），HA区人民ZF100%控股；经营范围：‮安淮‬市HA区‮民人‬ZF授权‮国的‬有资产投资、管理、经营、企‮托业‬管、资产重组业务、土地开发整理、房地产‮发开‬等。2022年‮总末‬资产424.7亿，净‮产资‬为143.8亿。主体信用等级为 AA+，评级‮望展‬稳定。

信托定融政信知识：

    商业建筑已成为与当代大众生活关系最密切的公共建筑之一

    在进行商业建筑设计时对建筑设计师有了更高的要求，笔者从几个方面分析了商业建筑设计过程要注意的几个问题

      关键词：现代商业建筑、经济发展、建筑设计   　　中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：  　商业建筑是现代人在生活中接触较多的一种建筑，是人们购物与休闲活动的重要场所

    经过20多年的改革开放，虽然我国商业领域的市场化程度较高，但商业建筑在数量、规模和形态上仍然有着很大的发展空间

    从纵向来看，一方面，由于我国城市化进入快速发展的阶段，商业建筑必然会在数量与总体规模上日益增加;另一方面，随着我国经济的不断发展、人民生活水平的不断提高，对购物环境的要求也越来越高，迫使商业建筑在设施设置、空间形态等方面进行不断的改进

    从横向来看，由于我国目前经济发展水平、商业项目策划与建筑设计的平均水平仍然相对较低，与发达国家相比，在商业经营、空间形态上仍然存在着较大的差距

    这种差距必然会随着我国经济的发展而逐步缩小，给商业建筑的发展提供较大的发展空间

      　　近年来，步行商业街的迅速发展，购物中心的悄然出现，显示出我国商业建筑形态的重要变化；部分城市新建或改建的重要商业场所，似乎在不经意间成为城市的重要标志性建筑，或市民休闲活动的重要场所，显示出我国对大型商业建筑的要求越来越高；一些境外设计事务所开始获得某些大型商业建筑的设计业务，显示出我国商业建筑设计的竞争越来越激烈

    这些变化都迫切地需要我们进一步深入研究现代商业建筑设计

      　　一、建筑师在商业项目运作中的作用  　　在商业建设项目的运作过程中，建筑师的活动不是仅仅局限于建筑设计本身，而是几乎贯穿于整个运作过程的各个阶段

    建筑师在商业建筑前期策划中的作用是十分重要的，建筑师处于核心地位，在项目整体设计过程中应起着引导与修正的作用

    设计师在项目方案构思过程中必须充分研究项目投资商、开发商自身的条件，协助开发商对大量市场调研提供的数据和信息进行系统分析和整理

    这些要素和条件都将成为建筑师开展建筑设计和规划的前提

    从商业建筑项目的开发过程上分析，建筑应把工作重点集中在以下三方面: 建筑师在商业建筑前期策划中的作用是十分重要的，建筑师处于核心地位，在项目整体设计过程中应起着引导与修正的作用

    设计师在项目方案构思过程中必须充分研究项目投资商、开发商自身的条件，协助开发商对大量市场调研提供的数据和信息进行系统分析和整理

    这些要素和条件都将成为建筑师开展建筑设计和规划的前提

    从商业建筑项目的开发过程上分析，建筑师应把工作重点集中在以下三个方面：  　　1）、从城市规划和商业发展的角度对土地进行分析和研究

    从经济价值和商业运营的角度对项目土地价值进行分析，为项目开发决策、资金运作决策提供准确的依据

      　　2）、通过消费者行为分析和品牌资源的研究，结合建筑设计专业的知识、商业运营的模拟分析和国内外相似案例的调研，对项目规划提出概念性设计原则

    同时对开发的目标、规模、周期、商业运营模式、市场定位进行数量化、标准化提议，提供项目开发的可行性论证

      　　3）、在项目业态规划和设施规划的基础上，与各专业及开发团队配合，共同制定项目的开发计划，并对后期的工程管理的重要节点提出工作安排

    商业建筑的开发本着土地价值最大化、商业利润最大化的原则，将各个开发环节进行系统整合，使各环节的增值程度加大，最终确保项目开发和运营的成功

    商业建筑项目的前期策划与建筑设计作为商业地产开发增值的主要环节更应重视和加强

    这要求建筑师不仅要熟悉各种业态的生存条件和环境，还应对其所依存的建筑空间十分清晰

      　　二、消费者的商业环境行为  　　消费者商业环境行为分析，是商业项目策划、商业建筑策划、商业建筑策划、商业建筑设计的重要前提

    了解消费者得购物心理与商业环境行为特点，对促进以人为本的建筑设计，有着重要的意义

    消费者购买某种产品，在很大程度上是和消费者的购买动机密切地；联系在一起的

    购买动机研究就是要探究购买行为的根本原因，以使策划与设计人员更深刻地把握消费者行为，作出创造性的策划与设计

    在商业项目策划与商业建筑设计中，正是消费者需求的这种潜在性与具体行为的不确定性，给策划与设计创新，给商业建筑空间的差异化带来可能

    所以，商业建筑策划与设计人员，应该深刻研究消费者相关需要与行为

      　　三、商业建筑选址  　　商业建筑选址，一般是在商业项目投资与经营者得组织与主导下，联合市场营销与市场调查、商业经济地理、城市规划、建筑设计等方面的专家，以市场调查为基础，融合多方面的知识进行工作的

    商业建筑选址是否得当，影响着商业项目投资企业的经济效益、经营目标、经营策略和发展前途

      　　不同的区位具有不同的社会环境、地理环境特点，决定着顾客的来源和特点、经营的商品与价格、促销活动的选择等等

    商业建筑选址得当，就会产生相应的“地利”优势，成为产生良好经济效益的重要基础

    商业建筑选址一经确定，并购入土地，便具有一般大型不动产所具有的资金投入巨大性、资金回收长期性、地址不可变更性和基地情况独特性等特点

    所以，对商业建筑的选址要深入调查，多方面研究，周密考虑

      　　四、加强交通流线组织  　　交通组织方面的设计成功与否，体现在对人群活动的引导与集散以及商业场所气氛的营造

    为了有效地组织商业建筑的外部交通，应尽量在周围设置足够的人流、车流集散空间和缓冲空间，它作为室内外的一种过渡，可避免同城市道路发生冲突

    出入口的设置处理，也是交通组织的主要内容之一，由于商业建筑往往靠近城市干道，这就涉及到其出入口与城市干道交通相协调的问题，处理不当，将影响到商业综合体自身的正常运转和城市干道交通的运行

    顾客人流较大,流动频率高,可分设多个出入口,引导人群有序地流动,而卸货停车处,通常设置在较隐蔽处,以免影响交通和环境美感

      　　五、合理划分建筑功能与空间  　　商业建筑本身的功能组合十分复杂，多种业态使用功能的平衡与协调需要充分考虑

    对于商业、居住、办公相互混合的综合体项目，处理的难度会更大

    商业及公寓部分经常布置于建筑低端，办公和酒店放在高端

    这种设计的好处可以便于楼体管线的布置；低端平层中让出的核心筒位置有利于卫生间的设置；高端部分的景观优势更有利于项目高价值的产品

    但在具体项目中，还应充分考虑建筑本身的竖向交通效率对商业产生的影响

    在建筑平面布局的设计中，空间的使用效率也要同建筑形式、结构做法相结合

    例如很多高层项目在设计时采用了转角的做法，按照经济性的测算，这种做法可以增加大约30%的经济回报，但在具体的项目中要注意不要对街角形成破坏

      　　六、结语  　　现代商业的建筑设计是一项系统性的工作，是多学科、多知识领域相互结合的产物，也是商业地产价值增加过程中的重要途径

    因此，对此进行更为深入的研究对于商业建筑的发展将是十分重要的工作

               参考文献：  　　王晓闫春林《现代商业建筑设计》 北京中国建筑工业出版2005  　　曾坚陈岚陈宏志《现代商业建筑的规划与设计》 天津天津大学出版社2002  我国的房屋建筑施工企业在工程项目施工管理方面，逐步形成了具有现代管理意义的房屋建筑工程项目施工管理

    在实际工程项目中，新结构、新材料以及各种新技术、新工艺不断出现，因此，相应的施工管理也在不断发展中

      　　1 施工管理的概述  　　施工管理指企业为了完成房屋建筑产品的施工任务，从接受施工任务开始到工程交工验收为止的全过程中，围绕施工对象和施工现场进行的生产事务的组织管理工作

    施工管理的任务是根据不同的工程对象、不同的工程特点、不同的施工条件，结合企业的具体情况，进行详细周密的分析研究，在施工过程中，合理的利用人力、物力，有效的使用时间和空间，采用较先进的施工方法，保证协调施工

    以取得最大的经济效益

      　　2 当前房屋建筑施工安全管理工作中存在的问题  　　2.1 安全教育严重滞后

    施工企业招收的大部分工人都没有进行系统的安全教育，致使这些人严重缺乏安全生产知识，安全操作水平低，自我防护能力差

      　　2.2 施工安全资料不规范、不标准

    施工组织设计方案、分项交底和安全教育针对性不强、不全、不准或与现场实际不符

    安全技术交底不到位，施工安全活动记录不真实，这就给施工现场安全管理带来了原则性的错误和隐患

      　　2.3 施工现场安全意识重视不够

    施工现场露天高空作业多，多工种联合作业，人员流动大，高空坠物、物体打击、触电、中毒、以及坍塌等事故时有发生，许多施工现场存在场容场貌较差、场地高低不平、道路不畅通、材料及废弃物乱堆乱放、施工现场无安全标志或有安全标志却悬挂位置不合理、部分工地现场封闭管理仍不到位、生活设施不符合规定等现象，安全状况一直得不到彻底改善，最终影响了施工进度、成本和效益

      　　2.4 施工安全管理不严，抓落实的力度不够

    施工现场管理人员缺乏搞好安全管理的办法和手段，对现场作业中存在的习惯性违章和一些隐患问题不敏感，不制止、不分析、不研究、无动于衷、见怪不怪，管理人员对施工安全管理的不重视造成了安全管理职能上下脱节，工作失控，使施工中的安全管理措施落实不下去

      　　2.5 设计单位存在一些不容忽视的问题

    有些设计人员往往只满足于规范对设计强度计算上的安全度需要，计算图形和受力路线不明确，造成局部受力过大，或者混凝土强度等级过低、保护层厚度过小、钢筋直径过细、构件截面过薄，消弱了房屋建筑结构耐久性；设计中考虑强度多而考虑耐久性少，重视强度极限状态而不重视使用极限状态，重视新房屋建筑的建造而不重视旧房屋建筑的维护，对工程的安全造成了直接影响

      　　2.6 现场施工用电不规范

    未使用标准配电箱或配电箱安装位置不当，漏电开关参数不匹配，且存在部分配电箱内无隔离开关，引入引出线路不符合要求或混乱，外电防护不到位或防护不符合要求等现象

      　　2.7 现场施工机械设备防护不规范

    安全防护设施不能按规定配备到位

    施工企业单纯注重生产进度和经济利益，忽视对安全的投入

    一些生产厂家为了自身利益，不按国家有关标准和规范进行设计制造施工机械设备

    随意降低产品性能、安全系数，在生产中偷工减料

    致使劣质设备在施工现场泛滥成灾

    这些都给现场施工安全管理带来了隐患

      　　3 房屋建筑工程施工管理的重要性  　　3.1 管理工作的好坏，很大程度上决定了企业的经营效益、企业信誉乃至企业存亡的问题

    房屋建筑工程施工必须具备一定的技术条件和技术装备，而这些技术条件和技术装备需要企业的技术力量和技术工作组织管理水平来支撑和实施

      　　3.2 房屋建筑施工有其特殊性

    房屋建筑的类型、样式繁多，规模要求各不相同，施工作业受天气影响较大，而复杂的多工种交叉施工、多项技术综合应用、工序搭接较多，在这些生产过程中都需要加强管理，进而保证施工正常有序地进行，以便达到预期的质量要求、使用功能要求和降低房屋建筑成本要求的目标

      　　3.3 随着房屋建筑业的发展，新工艺、新技术、新材料、新装备不断出现，同时承担的新工程可能结构更复杂，功能更特殊，装修更新颖，从而促使生产技术水平不断提高，技术主装备不断先进，技术管理要求不断提高，这也使得施工管理更显重要

      　　4 房屋建筑施工管理中的几个要点  　　4.1施工现场管理问题  　　现场施工管理是房屋建筑施工管理中的基本问题

    一般来说，对于现场施工管理，需要从以下几方面入手：  　　4.1.1 从技术上做好管理工作，一个工程项目往往施工工艺复杂，各施工工种班组多，因此在技术上做好管理工作非常重要，首先，应该熟悉施工图纸，甚至对每一道工序进行优化，同时考虑自身的资源（施工队伍、材料供应、资金、设备等）各气候等自然条件，认真、合理地做好施工组织计划，除了合理的施工组织计划外

    还必须在具体的施工工艺上作好技术准备，特别是高新技术要求的施工工艺，技术储备包括技术管理人员、技术工人、新技术新工艺培训

    施工规范、技术交底等工作，确保施工过程的每一工序步骤尽在掌握之中，各种情况的处理准备方案，保证能按时保质地完成

      　　4.1.2 做好材料管理工作

    材料的管理工作，应该从材料供应、材料采购、材料进场、材料发放等几方面进行

      　　4.1.3 做好人员管理工作

    施工人员对工程项目的质量和进度起着关键的作用，施工队伍中的技术管理人员和技术工人密不可分，坚持以人为本，可以培养施工队伍的凝聚力

    同时又必须明确施工队伍的管理体制，各岗位职责，权利明确，做到令出必行

      　　4.1.4 做好施工安全工作，安全工作的重点要放在预防阶段

    从建立安全教育制度，制定安全技术措施

    制定安全操作规程，保证安全保护设施的设计与设置，确保施工过程中的安全检查和安全监督

    安全事故的处理和分析，建立安全值班制度等多方面对安全工作进行管理

      　　4.2 后期施工管理问题  　　房屋建筑工程后期管理对于整个工程项目的管理具有重要影响

    一般来说，后期施工管理面临着工期紧，工序多、工种多、投入劳动力多、机械多、材料的规格品种多，各工种交叉多，配套工作的涉及面广，工作量大，专业性强等问题

    因此，做好后期施工管理，确保整个项目保质保量按期交工，是工程总承包单位经常遇到和需要不断解决的问题

    为此，可以从组织、技术、管理、经济几个方面采取措施

    建立一个有权威的、有组织能力、效率高的项目领导机构，组织机构根据项目的特点、规模、专业性质等要求设置，做到因岗设人、办事高效、结构科学合理，并层层分解目标，落实责任，订立规章制度保证目标的实现，都是实际中有力的组织措施

    在管理措施方面，则是要求项目管理者统一思想，并且各参与方的管理目标应该保持统一，在实现目标的过程中应采取动态控制，如做好工作面的安排和控制

    做好材料和机械设备的供应

    及时检查工序质量，搞好工序交接检查，进行成品保护

    处理好交叉施工的安全防护，以及文明施工问题等都须统筹安排

      　　5 结语  　　房屋建筑工程的施工管理是一项复杂的工程，要做好这项工作，充分利用自己的长处，采取科学的方法，提高施工管理素质，进一步细化管理中的各项工作，才能按时保质地完成施工任务

    以上探讨了对房屋建筑施工管理存在的问题和几个要点分析，在实际工程项目中，还需要结合各项目的特点，进一步细化管理中的各项工作，才能按时保质地完成施工任务

      　　参考文献  　　【1】陆毅.建筑施工管理中的管理信息系统研究【J】.工业学院学报，2004（2）.  　　【2】徐成建.浅谈建筑企业的施工管理【J】.中国科技论坛，2004，3. 

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