XX信托-山东寿光券内AA+担保标债

? 上新爆款，全国百强县融资，中国蔬菜之乡。地区第一大AA+平台券内担保，资产优质，再融资能力强。政府城投债券，31年零违约，兑付级别最高，安全系数最好。
?【XX信托-山东寿光券内AA+担保标债】?
【要素】8000万，固定2025年8月18日到期，按年付息
【税后实际收益】300万：7.3%，500万：7.4%（合同收益7%，有差额）
资金用途：用于认购寿光BHYJ城建的上交所债券；
AA发行人：寿光BHYJ城建，实控人为寿光市财政局，总资产126.87亿，净资产67.02亿，资产负债率为47.17%，主体AA，债项AA+；
券内AA+担保人：寿光HN新农村，实控人为寿光市财政局，是寿光市第一大城投，地区最大的债券发行主体，总资产514.47亿元，净资产为203.18亿元，主体AA+，债项AA+。
区域介绍：寿光市，山东省辖县级市，地处济南、青岛两大城市之间，具备良好的交通和区位条件，经济实力较强。2022年GDP为1002.1亿元，一般公共预算收入98.3亿元，寿光市位列全国百强县第44名。

无关内容：

就是前后两栋建筑之间，根据日照时间要求所确定的距离

    日照间距的计算，一般以冬至这一天正午正南方向房屋底层窗台以上墙面，能被太阳照到的高度为依据

     5、 建筑物与构筑物有何区别？ 答：凡供人们在其中生产、生活或其他活动的房屋或场所都叫做建筑物，如公寓、厂房、学校等；而人们不在其中生产或生活的建筑，则叫做构筑物，如烟囱、水塔、桥梁等

     6、 什么是建筑“三大材”？ 答：建筑“三大材”指的是钢材、水泥、木材

     7、 建筑安装工程费由哪三部分组成？ 答：建筑安装工程费由人工费、材料费、机械费三部分组成

     8、 什么是统一模数制？什么是基本模数、扩大模数、分模数？ 答： （1）、所谓统一模数制，就是为了实现设计的标准化而制定的一套基本规则，使不同的建筑物及各分部之间的尺寸统一协调，使之具有通用性和互换性，以加快设计速度，提高施工效率、降低造价

     （2）、基本模数是模数协调中选用的基本尺寸单位，用M表示，1M=100mm

     （3）、 扩大模数是导出模数的一种，其数值为基本模数的倍数

    扩大模数共六种，分别是3M（300mm）、6M（600mm）、12M（1200mm）、 15M（1500mm）、30M（3000mm）、60M（6000mm）

    建筑中较大的尺寸，如开间、进深、跨度、柱距等，应为某一扩大模数的倍数

     （4）、分模数是导出模数的另一种，其数值为基本模数的分倍数

    分模数共三种，分别是1/10M（10mm）、1/5M（20mm）、1/2M（50mm）

    建筑中较小的尺寸，如缝隙、墙厚、构造节点等，应为某一分模数的倍数

     9、 什么是标志尺寸、构造尺寸、实际尺寸？ 答： （1）、标志尺寸是用以标注建筑物定位轴线之间（开间、进深）的距离大小，以及建筑制品、建筑构配件、有关设备位置的界限之间的尺寸

    标志尺寸应符合模数制的规定

     （2）、构造尺寸是建筑制品、建筑构配件的设计尺寸

    构造尺寸小于或大于标志尺寸

    一般情况下，构造尺寸加上预留的缝隙尺寸或减去必要的支撑尺寸等于标志尺寸

     （3）、实际尺寸是建筑制品、建筑构配件的实有尺寸

    实际尺寸与构造尺寸的差值，应为允许的建筑公差数值

     10、 什么是定位轴线？ 答：定位轴线是用来确定建筑物主要结构或构件的位置及其标志尺寸的线

     11、 什么是横向、纵向？什么是横向轴线、纵向轴线？ 答： （1）、横向，指建筑物的宽度方向

     （2）、纵向，指建筑物的长度方向

     （3）、沿建筑物宽度方向设置的轴线叫横向轴线

    其编号方法采用阿拉伯数字从左至右编写在轴线圆内

     （4）、沿建筑物长度方向设置的轴线叫纵向轴线

    其编号方法采用大写字母从上至下编写在轴线圆内（其中字母I、O、Z不用）

     12、 什么是房屋的开间、进深？ 答：开间指一间房屋的面宽，及两条横向轴线之间的距离；进深指一间房屋的深度，及两条纵向轴线之间的距离

     13、 什么是层高？什么是净高？ 答：层高指建筑物的层间高度，及本层楼面或地面至上一层楼面或地面的高度；净高指房间的净空高度，及地面至天花板下皮的高度 14、 什么是建筑总高度？ 答：建筑总高度指室外地坪至檐口顶部的总高度

     15、 什么是标高？什么是绝对标高、相对标高？ 答：（1）、建筑物的某一部位与确定的水基准点的高差，称为该部位的标高

     （2）、绝对标高亦称海拔高度，我国把青岛附近黄海的平均海平面定为绝对标高的零点，全国各地的标高均以此为基准

     （3）、相对标高是以建筑物的首层室内主要房间的地面为零点（+ 0.00），表示某处距首层地面的高度

     16、 什么是建筑面积、使用面积、使用率？什么是交通面积、结构面积？ 答： （1）、建筑面积指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数

    它由使用面积、交通面积和结构面积组成

     （2）、使用面积指主要使用房间和辅助使用房间的净面积（净面积为轴线尺寸减去墙厚所得的净尺寸的乘积）

     （3）、使用率亦称得房率，指使用面积占建筑面积的百分数

     （4）、交通面积指走道、楼梯间、电梯间等交通联系设施的净面积

     （5）、结构面积指墙体、柱所占的面积

     17、 什么是红线？ 答：红线指规划部门批给建设单位的占地面积，一般用红笔圈在图纸上，具有法律效力

     18、 建筑物如何划分等级？ 答：建筑物的等级是依据耐久等级（使用年限）和耐火等级（耐火年限）进行划分的

     （1）、按耐久等级划分，共分为四级：一级，耐久年限100年以上；二级，耐久年限50~100年；三级，耐久年限25~50年；四级，耐久年限15年以下

     （2）、按耐火等级划分，共分为四级：从一级到四级，建筑物的耐火能力逐步降低

     19、 什么是砖混结构？ 答：房屋的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，此类结构形式叫砖混结构

     20、 什么是框架结构？ 答：框架结构指由柱子、纵向梁、横向梁、楼板等构成的骨架作为承重结构，墙体是围护结构

     21、 什么是剪力墙？ 答：剪力墙指在框架结构内增设的抵抗水平剪切力的墙体

    因高层建筑所要抵抗的水平剪力主要是地震引起，故剪力墙又称抗震墙

     22、 什么是框架剪力墙结构？ 答：框架剪力墙结构指竖向荷载由框架和剪力墙共同承担；水平荷载由框架承受20%~30%，剪力墙承受70%~80%的结构

    剪力墙长度按每建筑平方米50mm的标准设计

     23、 什么是全剪力墙结构？ 答：全剪力墙结构是利用建筑物的内墙（或内外墙）作为承重骨架，来承受建筑物竖向荷载和水平荷载的结构

     24、 什么是筒体结构？ 答：筒体结构由框架-剪力墙结构与全剪力墙结构综合演变和发展而来

    筒体结构是将剪力墙或密柱框架集中到房屋的内部和外围而形成的空间封闭式的筒体

    其特点是剪力墙集中而获得较大的自由分割空间，多用于写字楼建筑

     25、 什么是钢结构？ 答：钢结构是建筑物的主要承重构件由钢材构成的结构

    具有自重轻、强度高、延性好、施工快、抗震性好的特点

    钢结构多用于超高层建筑，造价较高

     26、 与砖混结构相比，框架结构有何优、缺点？ 答： 优点：（1）、自重轻：砖混结构自重为1500公斤/平方米；框架结构如采用轻板（加气混凝土隔墙、轻钢龙骨隔墙等）的自重为400公斤~600公斤/平方米，仅为砖混结构的1/3

     （2）、房间布置灵活：框架结构的承重结构为框架本身，墙板只起围护和分隔作用，因而布置比较灵活

     （3）、增加了有效面积：框架结构墙体较砖混结构薄，相对的增加了房屋的使用面积

     缺点：（1）、用钢量比砖混结构高出约30%，与砖混结构相比，造价偏高

     （2）、部分柱子截面尺寸过大，会凸出墙外，影响美观

     27、 地基和基础有什么区别？ 答：（1）、地基是基础下面的土层，它的作用是承受基础传来的全部荷载

     （2）、基础是建筑物埋在地面以下的承重构件，是建筑物的重要组成部分，它的作用是承受建筑物传下来的全部荷载，并将这些荷载连同自重传给下面的土层

     28、 什么是基础埋深？什么是深基础、浅基础？ 答：（1）、基础埋深是指从室外设计地坪至基础底面的垂直距离

     （2）、埋深大于等于5米的基础称为深基础；埋深在0.5米~5米之间的基础称为浅基础

    基础埋深不得浅于0.5米

     29、 建筑物的基础可按哪三种不同的方法分类？ 答：（1）、按使用材料分：可分为砖基础、毛石基础、混凝土基础、钢筋混凝土基础等

     （2）、按构造形式分：可分为独立基础、条形基础、井格基础、板式基础、筏形基础、箱形基础、桩基础等

     （3）、按使用材料受力特点分：可分为刚性基础和柔性基础

     30、 什么是防潮层？ 答：为了防止地下潮气沿墙体上升和地表水对墙面的侵蚀，采用防水材料将下部墙体与上部墙体隔开，这个阻断层就是防潮层

    防潮层的位置一般在首层室内地面（+0.00）下60mm~70mm处，及标高-0.06m~-0.07m处

     31、 什么是勒脚？什么是踢脚？其作用各是什么？ 答：（1）、外墙墙身下部靠近室外地坪的部分叫勒脚

    勒脚的作用是防止地面水、屋檐滴下的雨水的侵蚀，从而保护墙面，保证室内干燥，提高建筑物的耐久性

    勒脚的高度一般为室内地坪与室外地坪的高差

     （2）、踢脚是外墙内侧和内墙两侧与室内地坪交接处的构造

    踢脚的作用是防止扫地时污染墙面

    踢脚的高度一般在120mm~150mm

     32、 什么是散水？什么是明沟？其作用是什么？ 答：散水是靠近勒脚下部的排水坡；明沟是靠近勒脚下部设置的排水沟

    它们的作用都是为了迅速排除从屋檐滴下的雨水，防止因积水渗入地基而造成建筑物的下沉

     1.房屋结构的类型： 钢结构：是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构

     钢、钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的

     钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的

    包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物

     混合结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的

    如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造

     砖木结构：是指承重的主要构件是用砖、木材建造的

    如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的

     其他结构：是指凡不属于上述结构的房屋都归此类

    如竹结构、砖拱结构、窑洞等

     2.一个建筑物都有哪些部分组成？ 主要是承重构件，基础，墙，楼面层，地坪，楼梯，屋顶，门窗，还有其他的附带构件阳台，雨蓬，烟筒，散水等

     3.建筑里常用的建筑材料都有什么？ 是水泥，石灰，石膏，混凝土，沙，砖，砌块，钢材，沥青，木头，石头等还有些防水材料，吸声隔声的装饰材料

    其中主要的是混凝土，水泥，砌块，钢筋，沙为主要

    如果水是算材料的话，水也是很重要的

     4.结构里主要构件有什么？ 板（预制，现浇，楼梯板，屋面板等），梁（框架梁，简支梁，圈梁，过梁，楼梯梁等），柱子（框架柱子，构造柱，暗柱等），墙（承重墙，非承重墙，剪力墙等），基础（条形基础，独立基础，桩基础）

     2定额里难理解的名词解释 1、折灰口：是指门窗框的上下框与抹灰面平的走头,裁割50px

     2、横档木：是指两个窗作竖向组合时,在两窗之间需设的横枋，其作用是使两个窗框连接牢固

     3、窗框框料块数：是指木制窗按横直连接的整块料来计算的数量

    如果中立框被横框隔断时，中立框仍按不被隔断的块数计算框数

     4、组合窗进框式：是指中悬窗扇关闭后，扇梃全部进入窗框裁口之内的一种木制组合窗

     5、组合窗靠框式：是指中悬窗扇关闭后，扇下冒靠在窗框之外，扇下冒底面与窗下框顶面一般交错15mm，窗下框不裁口的一种组合窗

     6、暖气罩靠墙式：是指将暖气罩设置在墙壁龛之内，外钉钢丝网的形式

     7、暖气罩明式：是指不留壁龛，将暖气罩设置在墙面之外，顶面设有62.5px厚的木板的形式

     8、游沿木亦称游檐木：是指木制楼地楞木下面的通长垫木

     9、地面垫层：是指传布地面荷重至地基上的构造层

    一般用混凝土或砖渣、炉渣、碎石、卵石等三合土或四合土做成，也有用灰土的

     10、间壁墙：是指建筑物室内主墙间修建的不起承重作用的一种间断墙，一般修建在已作好的混凝土或其他面层上，所以在计算地面面层工程量时，不扣除间壁所占的面积

     11、冷底子油：是指由30号或10号沥青或软化点为50—70℃的煤焦油脂掺人有机溶剂(煤油或汽油)制成的溶液

     12、屋面的正脊：又叫瓦屋面的大脊，是指在两头山墙尖同一直线上的屋面脊

     13、屋面的山脊：是指在山墙上面的屋面所做的瓦脊或用红(青)砖砌筑的山脊

     14、屋面的斜沟又叫阴沟：是指屋面瓦面与瓦面交接处的排水沟

     15、屋面的瓦翼线：是指在山脊上飘出山墙的瓦面

     16、架空隔热层：是指在钢筋混凝土平屋面上架设的隔热板

    一般用标准砖砌砖墩，在砖墩上铺设预制细石钢筋混凝土隔热板

    其作用在于疏通空气以散热，为屋面隔热

     17、散水坡：是指在靠外墙四周的斜形坡

    可以用块料，或用混凝土，或用碎石、卵石四合土，或用砖渣、炉渣三合土等捣成，用以泄水的护坡

     18、天沟：是指屋面上用来泄水的沟槽

    有倾斜和水平两种，倾斜的称斜沟

    它用来汇集屋面流下的雨水，引入水斗或雨水管，一般用镀锌铁皮等做成

    钢筋混凝土屋面的天沟(檐沟)，用钢筋混凝土做成

     19、雨水管：又称落水管、水落管或流筒

    是指引泄屋面雨水至地面或地下排水系统的竖管

    用石棉水泥管塑料管或铸铁管或镀锌铁皮做成

     20、水斗：是指用采汇集和调节白天沟流下的雨水至雨水管的配件

    一般用镀锌铁皮、石棉水泥等做成 21、低温厂库：是指室内温度在-40℃—+5℃以内的厂库房

     22、保温层：是指减少地面与楼面导热性的构造层

     23、基土：是指地面垫层以下的土层(包括地基加强层)

     24、三合土：是指用石灰、砂、碎砖或炉渣加水拌和后经浇灌夯实而成的结构材料

    一般用作地面垫层等

     25、找平层：是指在各种垫层上，钢筋混凝土板上或轻质、松散材剩(隔声隔热)层上起抹平、找坡或加固作用的构造层

    一般用1:3或1:4的水泥砂浆

     26、结合层：是指联结面层与其下层的中间层，有时亦作为面层的弹性底层

     27、面层：是指直接承外力的表面层，分为整体面层或块料面层两种

     28、屋顶：是 指房屋的最上部分，起挡风雨、防寒、隔热的围护作用

    通常由屋面、屋顶承受结构、保温层或隔热层以及顶棚等组成

    根据屋顶形式一般分为平屋顶、坡屋顶(如 两坡屋顶、四坡屋顶、歇山屋顶、折腰屋顶等)和曲面屋顶(如园屋顶、折板屋顶、筒拱屋顶、双曲屋顶、悬索屋顶、马鞍形屋顶、扭壳屋顶等) 29、屋面：是指屋顶的面层，直接受大自然的侵袭

    屋面材料一般用各种瓦、油毡、铁皮、塑料、橡胶等

     30、柔性防水屋面：是指用柔性材料制作防水面层的屋面工程

    一般的作法是在钢筋混凝土屋顶上，用石油沥青或其他胶结材料粘贴两层油毛毡或其他卷材，使之形成一个满铺防水面层的屋面

     31、刚性防水屋面：是指用刚性材料制作防水面层的屋面工程

    一般的作法是在钢筋混凝土屋面板上作水泥砂浆找平层，干铺油毡隔离层，浇捣细石混凝土防水层和分格缝等作为防水面层 32、引条线：由于外墙面抹灰面积较大，为防止因材料干缩和温度变化引起面层开裂和满足施工接搓需要要，可将抹灰面层做分隔处理，称为引条线 33、踢脚线：在墙与楼地面的交接处.为了遮盖地面与墙面的接缝.保护墙身，以及防止擦洗地面时弄脏墙面，常做成高120-150mm的的踢脚线

     34、贴面类墙面装修：它是利用各种天然石板或人造板、块

    通过绑、挂或直接粘贴等方法对墙面进行的装修处理

    此种饰面具有耐久、施工方便、质量局、装饰效果好、易清洗等优点

    常用的贴面材料有瓷砖、面砖、锦砖和预制水刷石、水磨石板以及花岗岩、大理石等天然石板 35、涂刷类墙面装修：它是利用各种涂料徐敷干墙体基层表面而形成完整牢固的保护膜，起到对墙体保护、装饰作用的装修做法

    涂料分为有机涂料和无机涂料两类

     36、裱糊类地面装修：它是将各种装饰性的墙纸、墙布织锦等卷材类装饰材料，用黏结剂裱糊在墙面上的一种装修做法

    其材料和花色品种很多.主要有Pvc(聚氯乙烯)塑料墙纸、玻璃纤维墙布及其他墙纸、墙布等

    裱糊类墙面装修具有经济、施工简单、材料更换方便等优点

     37、铺钉类墙面装修：它在构造上与骨架隔墙相似.是把各种天然或人造薄板铺钉在墙面上的装修做法

    它由骨架和面板两部分组成.在施工时在墙面上立骨架(墙筋)，然后在骨架上铺钉装饰面板

     38、楼板层：包括底层地面与楼层地面两大部分，是楼房建筑中的水平承重构件，同时还兼有在竖向划分建筑内部空间的功能

    楼板承担建筑的楼面荷载.并把这些荷载传给墙或梁同时还对墙体起到水平支撑的作用

     39、地坪：它是建筑底层房间与下部土层相接触的部分，它承担着底层房间的地面荷载

     40、楼板的基本组成 (1)面层又称楼面或地面.位于楼板层的最上层，起着保护楼板、承受并传递荷载的作用同时对室内有很重要的清洁及装饰作用 (2)楼板是楼板层的结构层

    一般包括梁和板

    主要功能在于承受楼板层上全部静、动荷载并将这些荷载传给梁或柱.同时还对墙体起水平支撑作用，增强房屋刚度和整体性 (3)顶棚是楼板层的下面部分

    土要作用是保护楼板.遮挡各种水平管线.改善室内光照条件，装饰美化室内空间

    根据构造不同，有抹灰顶棚、粘贴类顶棚和吊顶棚三种 注：当底层地面和楼层地面的基本构造层次不能满足使用或构造要求时，可增设附加层如结合层、找平层、隔离层、防潮层、填充层、垫层等具他构造层次

     【结合层】面层下面与其构造层之间的连接层

     【找平层】比地层或楼板面上进行抹平找坡的构造层

     【隔离层】防止建筑地面】：各种液体或地下水、潮气透过地面的构造殷

     【防潮层】防止建筑地篡或楼层地问F潮气透过地面的构造柱

     【填充层】在钢筋混凝上楼板上设置.起隔声、保温、找坡或暗敷管线等作用的构造层 【垫层】在建筑地基上设置，承受并传递上部荷载的构造层   3房地产专业术语 1、房地产：房产与地产的合称，是不动产

     2、五证二书:《建设用地规划许可证》、《国土使用证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《预售许可证》、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》 3、商品房：专门用以买卖的房屋

    有产权保障，可自由出租抵押

     4、商住房：即可用于住家使用，也可以用于办公的商品房

     5、集资房：由单位统一筹集各需要住房的客户资金，而建造之房屋，通常仅有一整栋的一张产权证，客户没有单独的产权证

     6、安居房：﹙ 经济实用房=安居房﹚是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准﹙不含别墅、高级公寓、外销住宅﹚建设的普通住宅

    ﹙其实行的是土地 无偿划拔，住户只拥有该土地的使用权，如需办理国土证，则要另外出资，并享受政府扶持税费减半征收

    其房价由政府部门核定，利润只能在3%以下

    ﹚ 7、跃层：是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层

    ﹙一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间

    ﹚ 8、复式：概 念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高比普通住宅高，可在局部分出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下

    ﹙夹层在底层的投影面积只占底层面积的 一部分，夹层和底层之间有视线上的交流和空间上的流通

    ﹚9、错层：纵向或横向剖面中，楼层的几部分之间楼地面高低错开

     10、标准层：平面布置相同的住宅楼层

     11、高层：8层以上，带有电梯，钢筋混凝土结构 12、多层：7层以下，一般不带电梯，砖混结构 13、骑楼：有雨遮之一楼直道部分 14、裙楼：指建筑体底部较庞大之建筑体，常用于商业、办公 15、承重墙：承受房屋重力的墙，不可任意拆改、破坏 16、非承重墙：一般情况下仅承受自重的墙

     17、剪力墙：承受地震力的钢筋混凝土墙 18、隔墙：用以隔断空间的墙，一般不承重 19、结构墙：主要承受侧向力或地震作用，并保持结构整体稳定的承重墙，又称剪力墙、抗震墙等

     20、框架结构：由梁和柱以刚接和铰接相连接成承重体系的房屋建筑结构

     21、消防电梯：专门用以消防灭火电梯，有抽烟排风功能 22、客梯：住户人流用梯有相配套安全配置保障 23、货梯：用以运送货物电梯 24、管道井：用以布置各类管道的空间井道 25、井筒：指大楼电梯、步梯、管道、公共厕所、茶水间集中的地方 26、空气流动：空内通风对流通畅，自然对流的换气能力 27、采光：获得光亮，直接接受自然光线和亮度 28、通风：风(空气)之来源、去路

     29、进深：房间长度方向叫进深，宽度方向叫开间 30、层高：上、下楼面之间的距离 31、建筑密度=建筑占地面积/建筑用地面积 32、社区公摊：建筑物每户都会直接使用及间接使用的公用部分 33、套内公摊：本楼层住户直接使用及间接使用的公用部分 34、期房和现房：项目刚开发或开发阶段叫期房，项目完全建成，经验收合格后叫现房

     35、封顶：指结构体完成 36、交房：交付房钥匙给客户使用 37、国土使用证：准许某工地所属使用土地的证明 38、建设产权证：用以证明房屋拥有权所属的证件 39、抗震烈度：建筑抗震设计安全设防标准 40、天花板：即室内顶部楼板 41、底板：二楼之底板即为一楼之天花板的背面 42、卫浴三大件：洗脸盆、浴盒、坐式马桶 43、厨具五大件：洗涤池、料理台、吊柜、灶台、抽油烟机 44、过道：住宅套内使用的水平交通空间

     45、走廊：住宅套外使用的水平交通空间

     46、净高：楼面或地面至上部楼板底面若吊顶底面之间的垂直距离

     47、造型：建筑物外观. 48、室内配置：指房间/客厅/浴厕/厨房/阳台之位置排列，使之动线简捷便利，私密性，通风采光等

     49、格局：单元内分割情况，指一户房屋之屋型方正或属长形、不方正、异形

     50、私密性：指私生活之隐私性(动静分区，栋距要宽)

     51、座向：指房屋之方向(朝南、东佳，朝北次之，朝西最差)

     52、景观：指观看景色之视野

     53、临街：建筑物前后左右临之道路或巷子(临街巷道要宽畅销)

     54、栋距：建筑物与建筑物之间的临栋间隔距离(宽/应最少8米)

     55、阳台：直上方设有遮盖物者(封闭阳台算全面积，半封闭阳台算半面积)

     56、露台：直上方没有任何屋厅遮盖物之平面

     57、单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅

     58、塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅

     59、通廊式高层住宅：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅

    60、小区布局形式：行列式、围合式、组团式

     61、建筑形式：塔式、板式、墙式

     62、窗：落地窗、阳光窗、转角飘窗、弧形窗、天窗 63、生地：待开发的国有土地

    这类土地主要指离城镇较远，无市政基础设施、未开发的土地

     64、毛地：已有地上建筑物及附属设施的国有土地叫毛地

    这类土地原指地上原有建筑物、附属设施将被改建的土地

     65、熟地：已完成市政基础建设的国有土地叫熟地，这类土地主要是指完成七通一平的土地

     66、三通一平：三通指水通、电通、路通、场地平整

     67、七通一平：通上水、通下水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、通热力、场地平整

     68、土地出让：国家将国有土地的一定使用权出让给土地使用者，并由土地使用者给国家支付一定金额的行为

    一般有协议、招标、拍卖三种方式

     69、土地划拨：持县级以上的政府依法规将土地划拨给土地使用者无限期使用的一种形式

     房屋建筑的构造：由基础、墙体、梁、板、柱、屋顶、楼盖、楼梯和门窗、阳台、雨蓬等部分组成

     70、起价：目前销售中最低的单价

     71、均价：楼盘所有单元价格总和平均之后的价格

     72、最高价：目前销售中最高的价格

     73、一口价：不分楼层，不分朝向的价格 74、银行按揭：以商品房抵押的形式向银行申请贷款，并在规定的年限内以月供形式向银行偿还贷款   这个体系的许多问题也随之暴露出来

    主要问题有以下几方面： 　　1.1市场供求关系失衡，造成市场竞争不规范，影响了合理定价 　　近几年来，在宏观政策调控下，固定资产的投资规模不断扩大，同时从事建筑施工的队伍却以更大幅度增加，“僧多粥少”的供求局面使得本己激烈的市场竞争更趋激烈

     　　1.2由于施工企业之间的历史差异，难以形成公平的市场竞争 　　市场经济呼唤公平竞争，然而由于施工企业之间的历史差异，难以形成公平的市场竞争

    国有大中型施工企业曾为国家做出了很大的贡献，但也背上了沉重的历史包袱

    在与集体企业、乡镇企业一起参加竞争时，明显处于劣势

    在制定工程造价管理政策时正确处理好国有大中型施工企业背负的历史包袱，是促进建筑市场公平竞争的首要问题

     　　1.3工程立项阶段和设计阶段造价管理薄弱 　　多年来，我国的建设项目普遍忽视了项目建设前期阶段的重要性，造价控制的重点主要放在项目建设的后期阶段甚至在工程决算阶段，因此经常出现投资超限的现象

     　　1.4工程肢解发包，行业垄断严重 　　由于建筑市场缺乏规范的法制管理，某些建设单位在工程发包中不是从工程的整体利益出发，而是肢解工程多方发包

    也有某些行业依靠特权垄断发包

    造成现场的总包单位无法协调安排进度和对现场的统一管理，造成施工中的浪费

    工程肢解发包和行业垄断增加了中间环节，抬高了工程造价，影响了市场的公平竞争

     　　1.5对业主的不规范行为缺乏约束机制 　　现阶段我国投资体制还不完善，责任机制还不健全，负责工程发包和工程款支配的业主方和工程建设的效益缺乏直接的利害关系和约束机制，特别是市场供求关系失衡使得业主在建筑市场中居于主导地位

    业主的行为直接关系到建设工程的进度、质量和造价

    建筑市场能否规范运行，直接取决于业主的行为是否规范

    某些业主方的管理人员缺乏必要的专业素质，在建设工程中不遵守有关的规章制度，不严格履行合同条约，随意压缩工期、压低造价，在工程发包中片面强调市场经济就是愿打愿挨，把自己的意愿强加于人，干扰了建筑市场的正常运转

    由此可见建筑市场治乱的首要着眼点，就是要规范业主的行为

     　　1.6对造价中介组织管理力度不够 　　近年来从事工程造价咨询、标底编制等工作的中介组织发展很快，而相应的管理制度却不配套，各种中介组织的资格认定和审批未能严格执行，造成从业人员素质不一

     2、深化建设工程造价管理改革的举措 　　针对当前工程造价存在的问题，造价管理的改革应从加强法制建设入手，健全法制、完善法规

     　　2.1加强宏观调控，完善法制建设 　　社会主义市场经济是法制经济，建设工程造价管理要依法管理，尤其在计划经济向市场经济转轨时期，更应加强法制建设，要健全法制、完善法规，逐步建立起一个以《建筑法》为核心的建筑法律体系，使建设工程造价管理走向有法可依、执法必严的法制轨道；要继续完善建筑施工企业资质管理办法、招投标法、施工合同法、质量管理法等法规制度；要明确在市场经济体制下必须坚持政府的宏观调控，消除那些认为“愿打愿挨就是市场经济的定价原则”的错误认识，法制建设要结合实际，便于操作，对工程建设的各个阶段都要有相应的约束机制

     　　2.2理顺各方关系，加强配合管理 　　长期以来，我国建设工程造价管理部门主要侧重于工程造价计价依据和计价方法的管理，实行分阶段、分部门的管理，而根据政府职能要求，工程造价管理应该是全过程的管理

    因此，必须理顺关系、各负其责、加强协调

    标准的制定应上下衔接，确保文件的交圈

    2.3规范中介服务，提高竞争能力 　　中介机构是建筑市场中不可缺少的服务主体，搞社会主义市场经济应提倡服务社会化、市场法制化

    造价咨询、标底编制等就是一种有偿的社会化服务，在目前条件下，我们要建立符合社会主义市场经济要求，自主经营、自负盈亏、高度专业化、功能完备的社会中介服务组织，加强工程造价管理，为工程承发包双方提供最优质的服务

    第一，对中介机构进行清理、整顿，不合格的要清除

    中介机构应该以“独立、客观、公正”的态度对待中介咨询，接受政府有关部门的监督管理，承担相应的法律责任和经济责任，分级、分别管理

    第二，应实行回避制度，咨询实体应与行业主管部门脱钩，避免利用行业特权承揽标底

    标底编制实行市场竞争、信誉取胜的原则，对中介机构要实行资质年检、标底抽查，惩罚结合的制度

    第三，积极开展业务技能培训，提高咨询服务单位人员的技术水平和专业技术资质等级，要求从业人员持证上岗

    第四，制定咨询服务机构的行为规范，加强职业道德教育和法制教育，促进工程造价咨询业队伍整体素质的不断提高，以优质的服务配合政府职能部门共同搞好工程造价管理工作

     　　2.4提高企业素质，规范承包行为 　　实行建设工程招投标以来，承包单位承揽施工任务的主要方式是通过投标取得

    因此，我们必须规范招投标市场

    第一，建立联合办公制度，由各级建设行政主管部门造价工程师负责，组成“工程造价审定小组”，组织招标投标、标准定额、合同管理部门负责人定期联合办公，参与招标投标评标活动，协调一致，相互配合，各承包单位不得以带资承包作为竞争手段承揽工程，禁止私下授标，层层转包；第二，实行工程量清单报价，规范招标投标行为，做好工程量清单报价与招标文件的衔接；第三，严把概算审核关，加强概预算人员的培训考核，把考核与日常管理结合起来，提高概预算人员素质

     　　总之，建设工程造价管理的核心在于合理确定和有效控制工程造价，目标在于提高工程效益

    合理确定是有效控制的基础，有效控制是合理确定的保证，两者相辅相成，缺一不可，只有前面两者达到了有效的搭配与补充，才能够抵达最终的目标

    我们要勇于探索，敢于开拓，主动转变观念，积极创造条件，促进工程造价业的发展，为开创适应社会主义市场经济体制的建设工程造价管理的新局面做出我们应有的贡献

     

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