国企信托-LZ1号城投债投资集合信托计划

? 济宁+威海标债：7.2%稀缺标准城投债券信托，优先非标、永续债兑付，30年来兑付率100%，信托加债券。

《国企信托-LZ1号城投债投资集合信托计划》
类型：主动管理类固定收益产品
规模：2亿
期限：22个月（2025年7月24日到期）
付息：2024年6月28日
收益：100-300万:7.0%-7.2%/年
      （合同收益5.5%，5天内补齐）
【资金投向】信托资金用于认购上交所发行山东济宁任兴集团有限公司2023年面向专业投资者公司债券（第三期）1.9亿元
认购威海市文登区蓝海投资开发有限公司2023年面向专业投资者公司债券（第二期）0.1亿元

【发行人简介】
任兴集团有限公司，实际控制人为山东省济宁市任城区人民政府，是任城区从事城市基础设施建设和回迁安置房建设的经营实体，在任城区建设开发及国有资产运营领域具备显著的竞争力。截至2022年末，公司总资产587.5亿元，净资产268.9亿元，负债率54%，实现营业收入30.15亿元。大公国际、中证鹏元等对任兴集团有限公司主体信用等级评级为AA+，评级展望为稳定。

威海市文登区蓝海投资开发有限公司，实际控制人为威海市文登区国有资产服务中心，是威海市文登区基础设施的重要建设投资主体。截至2022年末，公司总资产544.6亿元，净资产303.7亿元，负债率44%，实现营业收入29.9亿元。东方金诚、远东资信等对公司主体信用等级评级为AA+，评级展望为稳定。

政信知识：

人员多、工种多、工序复杂，各岗位、各工序都应各施其责，否则很容易掐架! 职责分工 项目经理：负责协调甲方和施工单位、施工单位和监理、施工单位和包工队及其施工对内部的关系;负责施工进度和质量的总体控制，施工方案和施工组织的编制等

     土建工长：负责土建方面的现场管理

    土建方面的洽商的编写，施工中人员的使用，土建施工中质量的保障

     电气工长：负责电气方面的现场管理

    电气方面的洽商的编写，施工中人员的使用，电气施工中质量的保障

     水暖工长：负责水暖方面的现场管理

    水暖方面的洽商的编写，施工中人员的使用，水暖施工中质量的保障

     质量检查员：施工过程中施工质量的监督

    (包括：土建质量检查员，水暖质量检查员，电气质量检查员) 资料员：施工中各种材料的进场报验，使用申请;施工中各种资料的收集整理，汇编等

     材料员：工程材料的订购，进场

     安全员：工程中安全制度的宣传，编制及施工中的安全管理

     实验员：到实验室做各种规范要求需要的材料实验和技术实验

     预算员：工程前的预算及工程后的结算工作

    预算员要经常到现场，要作到对实际工程量作到心中有数，能够现场估价

    还要能够及时结算，更多的为本公司节省利润

     施工中要求个人员相互配合，相互协调

    既要作到各付其责，也要作到相互统一

    主要的目的都要为公司赢利，为公司谋利，为公司节约材料，节省工时

    施工人员可灵活调配和使用

    很多情况下无须配满全部人员

     施工中容易出现使承包方受损失的环节 材料进场前：要对目前工地的使用材料有所了解(是甲方指定的材料，还是设计指定的材料，还是本方指定就可以;要对要使用的材料的质量，数量都要作到心中有数;对材料的市场价格要有所了解)

     注意的环节：材料员和材料经销商之间的默契的沟通

    比如说，材料经销商对某种材料开出的价钱为100元，这个价钱已经是很高的了，完全可以往下侃下一部分价钱(比如80元就可以成交)，可是材料员却要以120元的买回来，这样材料员就挣了20元，而且材料经销商也赚了，这是一种双赢的买卖，受损失的是工程承包方

    这就必须要求材料员是一个诚实可靠的人，对公司负责的人

    否则对于一个大的工程来说，光订购材料这个环节就会损失大量的资金

    你可以指定一个对公司忠诚的人来选购材料，他要求对选购的材料的价格，质量要求都要相当了解，能够最大程度的为公司节省资金

     材料进场中：材料进场时，材料员要对进场的材料的质量，数量严格检查

     材料使用过程中：材料在在提取使用前，施工主要负责人要熟悉施工图纸，对所用的材料的数量做到心中有数，要按时按量提取材料，尽量控制材料使用量，严格按照图纸施工，多用材料和少用材料土建工长都要以洽商的形式反映在书面上

    也就是说主要负责人要对提取的材料严格把关，严禁多提错提，提取材料要有材料提取记录

    其次：在现场要有人专门盯工程质量，依图施工，严禁浪费材料，丢失材料

    工人对施工工艺不了解会导致浪费材料，还要防止工人盗窃施工材料和施工工具

     施工安排 1.施工要按工期严格进行，严禁窝工，无故停工，工人要有人记录其出工时间，严格按出工时间结算工人工资

    严禁多记录工人出工时间

    停工造成经济损失的要严厉处罚! 2.对于技术不合格的工人要加班不足其工做量(比如：一个工人应该完成10平米地板，但他才完成8平米，那么一定要他加班完成余下2平米的工作量，而且不能多记工时，否则不能按全时记录工时!) 总结结果就是：经济损失主要体现在，订购材料上;材料储存管理上;材料使用上中;施工中工人的出工时间，工人的技能;现场增加或者减少的工程量的洽商

     建议或者方法 1. 对于材料的选购上要有可靠的人选，这个人对材料市场和材料的性能有很强的了解，能够购得便宜经济的材料，或者选购类似同类产品性能且价格便宜的产品

    他对材料的选购，进场要付全部责任

     2. 材料进场，材料提出施工都要有专人记录其数量，用途，型号，规格等

    提出去的材料要有施工数量依据，技术负责人要对提出的材料用量负责，力争做到提料准确，有据可依

    不能想提多少材料就给多少材料，要根据施工需要提取

     3. 材料储存要符合储存条件，保证储存的材料的场所对材料本身不会造成浪费，损坏，丢失

    材料库要有专人24小时负责

     4. 现场施工洽商要真实可靠，不能漏写，多写工程量和工日

    现场要有专人负责盯现场的施工质量，材料用量，施工工具(施工工具是公司出的要登记领出，保证数量和质量归还)，工人出工情况

    严禁偷工减料

     5. 有的情况可以报更多的工程量给甲方结算，而和包工头结算时用实际工程量

    要灵活处理

     6. 防止项目经理和包工头形成默挈，项目经理会多记录工程量和工人工日

    项目经理是一个工程的总负责，他的忠诚度直接决定工程质量的好坏和工程量的大小等

     7. 面对不同的甲方报价要不同，审时度势，灵活变通

    有的时候一些新的材料报价和新的施工方法甲方不是很了解的情况下要高报价给对方

    还有的情况是甲方不是很负责的人或者对工程不是很了解的人或者不在乎钱的人，都要多观察来决定报价

     8. 及时结算，以免时间太长文件丢失，损坏，不完整，都会导致结算不准确

     9. 所有的资料都要作到资料完整，内容完整正确，签字完整，字迹清晰，洽商如果没有主要负责人的签字是不能起到作用的

    所有的资料都是这样，如果不能签字完整是不能起到作用的，都会为以后的结算带来麻烦

    资料员要对这些工作负起责任来

     10.要有灵活的奖罚机制：提高专人的收入;开除公司的蛀虫;惩罚贪小便宜的小人

    多元化的收入：工资+奖金+提成+各项福利+年底分红+季度分红等

     总的原则就是：和包工队报价要压缩工程量;和甲方报价要提高工程量;严格按图纸施工，保证工程质量，多量少量要详细记录在洽商上;资料完整详实;材料是最重要的一个环节，从材料订购，进场，使用都要严格管理;结算要及时;人员对公司要负责任

       住宅投资渐渐不被投资者看好，在国内投资渠道相对较少的情况下，商业地产逐渐被各方深度发掘，结合当今商业建筑的功能向复合化发展，新建项目往往是集多种功能于一身，以一个综合体的面貌出现

    商业建筑的设计者往往因受固有经验及思维模式的影响而一时把握不住设计要点，作者结合自身工作经验对商业建筑设计要点进行了分析，以供参考

      　　关键词：商业建筑 交通组织 业态分类及分布 立面设计 柱网及层高 消防疏散组织 　  　　一、前言  　　商业建筑一般投资规模大，风险大，周期长，经营成功的回报也大，不同商业形态决定不同商业建筑的形式，而商业形态又取决与市场的定位，而定位的准确性，建筑师才能对商业建筑各种功能，设施要求有充分了解和有效的组织

    商业建筑设计要点粗略地可以概括为以下几个方面，外部交通组织、内部交通组织、商业业态分类及层间业态分布原则、立面设计手法、柱网和层高尺度设计、消防疏散组织等

      　　二、商业建筑设计要点分析  　　2.1外部交通组织  　　提及外部交通分析，通常涉及建筑项目选址问题，但由于我国的建筑设计环境的实际情况往往导致建筑师涉足不到此方面工作，造成建筑师在此方面发挥不出能动性，不能不说是一种遗憾

    实际情况是选址早已完成，只能在既定的场地内完成设计，有时会因为选址的先天不足而造成设计方面的缺憾！就此情况建筑师应做好以下方面的工作：  　　（1）商业建筑客流主入口、次入口以及内部员工入口的相互关系；  　　此类问题表面上看起来比较容易，只需把客流入口设置在主要交通干道一侧，  　　而内部员工入口设置在次要道路一侧即可，但由于单向通行道路的普及右侧通行原则会导致单行道路只有在道路的右侧适宜开辟主入口而左侧宜开辟次要入口，这种情况往往被忽略，望能够引起重视

    如果地处商业中心区，主入口还应朝向该区域中心设置

      　　（2）入口广场、地面停车场及货车临时卸货停车场的设置；  　　为了便于形成“洼地效应”，一般可以在主入口前设置一定规模的广场，以便在此进行文艺表演或促销活动，从而达到吸引客流的目的

    地面停车场是为短时购物设置的而货车临时卸货停车场通常会占用较大面积的地方，而商业用地通常都是寸土寸金，如果用地不是很充裕的话应该以地下停车、地下卸货为主方式，但还是应该考虑道大型货车对地下车道的宽度、高度及转弯半径要求较高的负面影响，而在次要道路一面设置卸货平台进而需要设置卸货停车场的需求

      　　（3）地下停车流线、货物流线、垃圾流线、出租车停泊站台以及消防通道的总体相互关系应做到“互不干扰，各自顺畅”

      　　地下停车流线，只要在考虑好车库出入口与周边道路车流的关系即应“避免交叉”的基础上做到把出入口设置在次要道路上即可

      　　货物流线，从外部交通的层面上进行分析，实质为外部货物从周边道路运送至卸货平台的流线或曰货车动线

    当卸货平台设置在地下室时，应做到货车停车区域与普通停车区域的隔离

    当卸货平台设置在地面时，卸货平台应设置在次要道路一侧，并应考虑卸货停车场的设置

      　　垃圾流线，就是垃圾运输专用车把垃圾从垃圾房运出建筑场地的流线或曰垃圾车动线

    很少有把垃圾房设置在一层的情况，大部分是把垃圾房设置在地下室的情况，应做到垃圾车停车区域与普通停车区域的隔离

      　　出租车停泊站台，应在不影响交现通状的前提下，尽可能设置在各个人员出入口附近

    消防车道一般情况下为周边道路

      　　2.2内部交通组织  　　现今的商业建筑通常都会设置共享中庭，以此为内部核心，商铺的布置围绕此核心展开

    可以这样说，若想做好内部交通组织，首先应做好动线规划，做到动线结构清晰，主次分明

      　　动线结构或以单一主干线复线路网结合小支线为主（成熟案例如宁波鄞州万达广场和宁波江北万达广场）、或以环状路网为主（成熟案例如宁波老银泰购物中心）、或以放射状交叉型路网为主（成熟案例如宁波天一广场），目前很难说清到底那一种情况最好，经实际调查，笔者发现现今的商业建筑还是以环状路网为主的动线规划情况居多，但一个共同的特点就是设置室内舒适的购物空间，并将人流集中起来，避免人流分散

      　　内部交通设计的实质就是如何布置自动扶梯、客运电梯、货用电梯、消防电梯及疏散楼梯的具体位置，使得人的行进路线或曰动线为主线，尽量做到在平面上不留死角，使得客流能够便捷地到达每一个角落，有效营业面积最大化，但死角和断头路是不可避免的，最佳对策应为如何有效利用

    目前比较有效的对策是把死角利用为卫生间、设备用房、管理用房、临时库房或尽端式目的性消费商业等

      　　如何布置自动扶梯、客运电梯的具体位置呢，一个比较简便有效的方法是沿着主动线“均匀”布置，而消防电梯、货用电梯及疏散楼梯应尽量沿平面外围布置

    营业区水平流线宽度不应设置过大，以免影响人气形成聚集

      　　2.3商业业态分类及层间业态分布原则  　　从建筑设计角度可以商业业态分为如下几个形式，超市、主力店、餐饮娱乐、品牌主营店及电影院形式等等

      　　超市区域通常不做吊顶，因而对应的自动喷淋头的形式及排烟口、烟感布置的原则均与有吊顶的区域布置不同，其楼面荷载较大，根据不同的品牌超市特点，对结构设计也要有对应的要求，超市作为目的性消费商业，能形成有效的人流，因此可以布置在相对较偏僻的区域或地下一层，并设置相对较长的人流必经路线，这样可以在人流必经路线两侧设置各类小型店铺；主力店通常会有一些特殊的要求，设计前应加强与主力店承租人的沟通，只有充分了解承租人的意图，才能做好此项设计；餐饮娱乐区域应重点考虑一下上下水电的预留，隔油池的设置及是否引入煤气的问题，若不引入煤气，则应考虑加大用电负荷；品牌主营店中店需要考虑的是是否采用分户计量及统一收银的问题，家电销售区应重点考虑一下用电负荷的因素，电影院在建成初期一般不为盈利目的，而是作为聚集商业人气的重要手段，待整体商业成熟后可反过来促使电影院盈利；  　　层间业态分布的原则是应考虑如何把客流吸引到顶层及地下室底层的问题，因超市及餐饮娱乐及电影院往往能够比较容易聚集人气，而把他们布置在顶层或底层

    而主力店则起到带活整体项目的作用，通常会布置在项目的一端

    至于其他形式的业态则只需考虑好相关专业的专项设计即可

      　　2.4立面设计手法  　　立面设计涉及到美学，而美学恰恰没有统一的标准，所以很难说得清楚

    但是商业建筑就应有商业建筑的外观特征，应体现出红红火火的商业气氛来，起到招揽顾客的作用

    造型手法上为配合店面亮化及广告宣传,体量设计应简洁大方,同时应兼顾采暖节能要求,次立面以实体墙为主,避免超大面积的玻璃幕墙的应用

    结合商业街区景观特点，延续历史文脉，在商业四周外墙应尽量减少商业店铺直接对外开门以避免分散人流，而应多设广告宣传区域并将人流引入内部

      　　2.5关于柱网及层高大小的尺度设计  　　经多项目调查及设计总结，柱网的大小建议在8.1m至12m范围内取值，通常会取9m一值，但高档商业的柱网则会较大一些，局部地方更会超过12m

    如在经济条件可以的情况下，应尽量取值大一些，以适应未来发展的需要

      　　层高通常不应小于4.5m，但因在不采取任何措施的情况下4.5m的高度不能直接做成双跑剪刀疏散梯，导致疏散楼梯间面积过大，而造成营业面积的浪费

    5.0m的高度是能够做出双跑剪刀疏散梯的合理高度，而结构和机电安装所需高度通常可以控制在1.5m至2.0m之间，进出风管应尽量平层分区设置，避免管线交叉，主干管设置过大，争取更多的装修净高，这样来看，5.0m的层高是既能满足双跑剪刀疏散梯的设置，又能保证净高在3.0m至3.5m之间的适宜高度，因此推荐层高为5.0m，如果对档次有更高的要求，则可以适当再高一些

      　　2.6关于消防疏散组织设计  　　商业建筑作为人员密集型场所，消防设计的重要性不言而喻，大型商业建筑活动人员密集，要求疏散宽度大，在建筑防火等级在一级或二级的前提下，地上一二层每千平方建筑面积疏散宽度为2.77m，地上三层每千平方建筑面积疏散宽度为2.89m，地上四层级以上每千平方建筑面积疏散宽度为3.00m，而地下一层每千平方建筑面积疏散宽度为5.95m, 地下二层每千平方建筑面积疏散宽度为5.60m

    基于以上数据，建议地上商业建筑疏散楼梯设置在商场的四周，以减少对核心区商业的破坏，并应多部楼梯集中设置，且设置剪刀楼梯，这样设置可有效减少重复交通面积的浪费；对于地下商业建筑，在设置一定数量的直通地面的楼梯外建议在地下室四周设置安全避难走道，每个与避难走道相邻的防火分区均向避难走道设置疏散出口，而避难走道的净宽要大于或等于单个防火分区的最大疏散向避难走道的最大宽度（详见《人防地下室防火设规范》避难走道的设计部分），避难走道要在两端设置直通室外的楼梯，与地下各防火分区接口部位设置消防前室，并保证前室内保持空气正压即可，这样可以大幅降低每个防火分区需要设置疏散楼梯数量，从而在保证人员疏散安全的前提下又可以减少大量地下和地面一层的楼梯数量，以达到增加营养面积和减少对商业完整性的破坏的作用

     　  　　三、结束语  　　总之，好的商业建筑需要各方面专业人才参与，更需要建筑师的智慧，这不仅是设计创  　　新的体验，更是价值实现的过程， 使商业建筑合情合理

    合适更具备可持续发展的可能性，让商业建筑的设计同开发商的产业价值息息相关，以实现建筑师设计价值、商业价值及城市价值的多方共赢

     　  　　参考文献：  　　【1】《商店建筑设计规范》 JGJ 48－88  　　【2】商业建筑设计．顾馥保中国建筑工业出版社． 

国企信托-LZ1号城投债投资集合信托计划