央企信托-467号集合资金信托计划

两年期泰州市项目（严禁挂网！）
【央企信托-467号集合资金信托计划】
?规模：不超过5亿元
?期限：24个月
?业绩基准：
100万-300万（不含）：6.7%/年
300万及以上：6.8%/年
收益分配：季度付息（每季度末20号付息，到期还本付息）
【信托计划发行人及担保人】：
1、AA公开发债主体融资，发行人是**经济开发区规划发展范围内开展土地开发整理、城市基础设施及配套工程建设和民生保障工程建设的重要实施主体，截止2022年末，兴黄投资总资产164.1亿元，负债98亿元，资产负债率59.74%，2022年实现营业收入8.98亿元，净利润1.32亿元。
2、AA+公开发债主体担保，担保人主要从事施工结算、市政工程代建、土地整理业务等，截止2022年末，**国投总资产334.69亿元，负债172.70亿元，资产负债率52.96%，实现营业收入71.11亿元，净利润1.10亿元。

政信知识：

大型商业设计是特殊专业中的专业领域，完全不同于底层商业和配套商业概念

    商业长期的良性发展依赖于其功能、商品及业态结构所产生的整体效应，科学的商业规划可以促进效益的不断提高， 使地产不断增值

    本文通过对汇龙购物中心设计的分析说明科学布局、合理规划能够在有限的条件下使商业建筑发挥最大效益

     　　关键词：商业地产； 商业空间； 可持续发展 　 　 　　中图分类号：TU984.13  　　文献标识码：B  　　文章编号：1008-0422（2009）06-0124-03 　  　　1总论 　  　　近年来，随着改革开放和经济发展，中国社会进入快速的国际化和市场自由化进程

    众多知名商家纷至沓来，国内消费者的需求也随之增大

    我国商业建筑的面积日趋增大，大卖场已成为现代零售业最主要的商业形态，尤其是成了消费者购买日用消费品的主要场所

    大卖场客流量大、辐射范围广，产品销量大，同时也是很好的展示企业形象的窗口

    面对一个如此庞大的市场，商业地产开发商无不希望把握机遇，建造出自己的大型购物中心和商业帝国

    汇龙购物中心正是在这样的背景之下开发建设的

      　　汇龙购物中心位于上海市奉贤区南桥镇，用地面积：14399.80m2，地上总建筑面积：23906m2

    基地北邻南亭公路，东邻环城西路，西邻奉贤区自来水厂

    作为一个大卖场，开发商希望该项目建成后大大地完善南桥镇的商业服务设施，提高城区居民的购物环境品质，同时其建筑形式有力的提升南桥镇的城市建设形象，成为当地标志性商业建筑

     　　  　　接到这个任务后，我们与业主充分沟通，了解业主需求，意识到如何塑造与购物中心相适应的整体空间环境和人文环境，提升地段环境质量，创造宜人的购物环境同时追求外部环境和内部环境的互动，通过空间组合的流动和渗透，体现出环境的均好性原则，形成多元化与多样化的功能布局是我们设计的主要任务

      　　随后在设计中确定了如下设计原则：  　　1.整体性原则：新建工程的用地、道路系统、景观环境要与周遍环境相协调，并符合城市总体规划要求

      　　2.三统一原则：科学合理地分配土地资源，提高土地集约使用的综合效益，做到经济效益、社会效益、环境效益的三统一

      　　3.注意城市设计：创造宜人的购物环境的同时，注意与外部环境的对话，共同构筑城市整体形象

      　　4.高效的原则：强调资源的综合利用，创造高效有益的内部空间和外部空间

      　　5.可实施性原则：充分考虑规划设计的可实施性、易操作性及经济性

     　  　　2总平面设计 　  　　本项目用地面积紧凑，开发商希望能占用最大的面积以发挥最大的商业价值

    而大卖场的性质又决定了要有相当面积的停车卸货人流集散广场等用地，其经营发展与周围地区交通状况及市场需求息息相关，是无法回避的矛盾，解决了这一矛盾才能进一步谈规划和建筑，忽视这些问题将对商业项目产生无法弥补的影响

    我们从购物中心的整体环境、空间形态、建筑构成为出发点，结合室外广场、道路、景观、绿化、照明等布置，经反复修改比较，最终形成现设计的总平面，使建筑的整体品质符合城市规划的要求

      　　基地位于南亭公路和环城西路交叉口，主要人流来自这两条道路，故底层主入口设置在南亭公路与环城西路交叉口，设计为圆弧形，与道路交叉口圆弧相融合，在满足城市规划需要的前提下尽可能的吸引交叉口的人流

    同时在南亭公路和环城西路上设置商业中心的次入口

      　　在道路系统的设计中，将人流、车流和物流等动线分开，减少车辆对人行的干扰，保证购物人群的安全性和交通的高效便捷性

    人行道路沿南亭公路和环城西路布置

    在基地西边和南侧用地边界处设置内部货运通道并兼做消防车道，靠近建筑西南角设卸货区，控制物流出入口方向，使物流路线更加畅顺

      　　购物中心设计充分考虑到未来商业竞争对停车设施的要求，在满足现有规范的要求下，考虑远期的停车使用需求，同时为了将更多的地面面积还给商家，设地下停车和屋面停车2个停车库，和一个地下自行车停库

    屋面及地下停车库均设一进一出双车道与地面连通，同时均设置一上一下自动人行坡道连接商场和车库，方便顾客通行

    地下车库出入口和屋顶停车场出入口设在南亭路上，靠近基地西侧，与物流道路通过绿化分隔

    各动线互不干扰，提高了交通设施的运行效益

    符合人流物流分流，路线短捷顺畅、安全、准时的原则

      　　21世纪是追求生态的世纪，寻求可持续发展是人类的共识，良好的生态景观有助于提升整个区域环境的档次，作为服务于大众的公共商业设施更应该体现这一点

    由于基地被大体量的建筑所覆盖，所以尽可能的提高基地的绿化率是摆在建筑师面前的重要任务

    沿南亭公路和环城西路是展示建筑形象的两个主要景观界面，同时又是人行系统融汇的区域，该区域虽然没有大片的集中绿化，但通过延长绿化带，合理的植物搭配等绿化、景观设计手段使得建筑形态、绿化系统、人行系统有机地整合到一起

     　  　　3建筑设计 　  　　本购物中心项目是一个大型商业建筑，作为区域性的大型商业中心要求建筑造型应体现时代感和超前性，力求建成奉贤区标志性建筑

    我们在充分尊重现有环境的基础上，处处体现“以人为本”的设计原则

    在满足商业运作提出的各类技术要求和指标前提下尽量体现商业建筑的外部特质

    商业建筑除投入资金大、周期长之外，另一特点是建筑设计在后，商业规划在前

    由于不同商家对建筑形态要求不同，不同商家对建筑尺寸、层高、外立面、平面布局乃至装修风格都有不同要求，在商家还未明确前，建筑设计就无法深入进行

    本项目的开发商对此有明确的态度，在设计初期就要求商家介入，对平面布局提出具体而详尽的要求，使得本设计能顺利进行

      　　按照商家需要及规划部门的要求，本购物中心地下一层，地上三层

    按照功能性质，在本工程的区域功能可以分为三大类，其一是商业功能区域，其二是仓储配套设施及设备区域，其三是停车区域

    这三大功能区域大致以竖向结合平面做区域分隔：地下室和屋面为停车区域及设备用房，地面一至三层为商业功能区及仓储配套区

      　　地下室设计为停车区域及设备区域，设有地下汽车库、自行车库、设备用房及约600m2人防区域，在地下室设计中采用无梁楼盖的结构形式，尽量赢得更多的使用空间

      　　购物中心首层为整体式商场，主要以出租商铺为主

    通过自动人行坡道与地下车库连接起来，方便驾车人员到达商业区

    底层布置充分考虑到沿街人流创造的商业价值，在沿南亭公路和环城西路侧均布置独立商铺，使沿街人流可从商铺直接进入购物中心

    二层及三层为超市卖场，通过自动人行坡道将人流引致设于三层的超市进口，待采购完毕后，又有自动人行坡道将人流引致设于二层的出口，顾客购物流线清晰，避免进出人流交叉干扰，同时最大限度地延长人流在卖场内部的停留时间，给卖场尽可能带来效益

    卖场内部通过区内两部自动人行坡道进行联系，把人流带至需要到达的楼层

      　　结合总体布局，本工程物流入口设于建筑西面，并设有三台货梯；每层相应部位均设计一定面积仓储空间，最大限度的避免物流流线在竖向上的重复，有效的利用资源

      　　局部四层为设备用房，屋面为屋顶绿化及停车场

      　　由于本工程为大型商业建筑，因此我们在人性化设计上也有充分考虑：驾车顾客进入设于室内的地下车库或屋顶停车场停车后，均可通过自动人行坡道迅速到达商场各层

    在环城西路与南亭公路建筑主入口处设置两处供轮椅通行的无障碍坡道，在建筑主入口旁边设置一台无障碍专用电梯，在地上每层男女卫生间各设置一个无障碍厕位，这些设计充分体现了以人为本的设计原则

      　　根据商业建筑的能耗调查统计，设有空调系统的商业建筑每年的能源消耗费用接近150元/m2，现有商业建筑的每年的能源消耗费用就高达225亿元人民币

    商业建筑消耗的能源主要用于空调、照明、热水供应以及其它动力设备等方面

    其中空调能耗是商业建筑的能耗的主要部分，占总能耗的50～60％

    中国的商业建筑具有巨大的节能潜力，技术手段的推广和合理利用是商业建筑节能的关键

    我们在设计中充分考虑到节能的要求，减少开窗面积，玻璃采用中空LOW-E玻璃，框料为断热材料，屋面及墙体采用板材外保温，提高空调系统运行管理，使建筑的节能落实到实处

      　　在充分研究基地特征和景观条件的基础上，通过建筑造型的处理，力求以体现时代气息和商业中心的视觉特征为基准，融流畅、现代、活泼为一体，将独特的建筑形象展示给城市及公众

    商业建筑形象塑造有其固定的标准模式：雍容华贵、较封闭的外墙，沿街配以大玻璃的橱窗，成为顾客的导购指南

    本项目结合以上特点，根据建筑巨大的体量并结合功能，在立面处理中对建筑材料进行了重新的组合

    建筑造型上满足购物中心对立面上广告设计的实际要求，又突出时代感、标志性，现代感极强

    外墙材料及极具视觉效果的玻璃幕墙通过细致的设计给人以全新的视觉感受

    建筑材料以现代材料为主，突出商业建筑的自有特色，给人耳目一新的感觉

     　  　　4结束语 　  　　在设计过程中，我们从分析问题，到解决各项技术上的障碍，最终得到投资方的高度评价而感到无比欣慰！我们深信，我们完成的不仅是一个单项的课题，我们从中积累了丰富的经验

    我们深感一个设计师，一个设计团队只有贴近社会、研究市场、勤于积累，才会创造出时代的精品，才能真正为我们的城市不断创造出靓丽的城市风景

     

央企信托-467号集合资金信托计划