枣庄城市综合开发2023债权资产

?枣庄市中心城区政信?AA评级当地第二大ZF平台融资?AA评级当地最大ZF平台担保?足额应收账款质押?用款项目发改局批复支持?每周一/周三/周五起息❗严禁挂网
?【枣庄城市综合开发2023债权资产】
?【基本要素】规模：2亿，分期发行；期限：12个月；付息方式：自然季度付息（每年3.15、6.15、9.15、12.15）；
预期收益：10万8.7%，50万9.0%，100万9.2%，300万9.5%。
（合同收益10万起统一7%，差额收益在打款后一个工作日内补足）
资金用途：用于枣庄xx户区改造工程项目建设。
?【AA融资方】山东XX城市建设综合开发有限公司，枣庄市薛城区国资局全资控股的当地第二大ZF平台。22年总资产119.05亿，营业收入15.24亿，净利润2.03亿。主体评级AA，存续2只债券合计7.25亿，均晚于本产品到期。金融机构认可度高，成立34年来债务0违约，履约能力强。
?【AA担保方】山东XX城市建设发展集团有限公司，枣庄市薛城区国资局全资控股的当地最大ZF平台。22年总资产301.84亿，营业收入21.44亿，净利润1.47亿。主体评级AA，存续2只债券合计10.70亿，均晚于本产品到期。金融机构认可度高，担保代偿能力强。
?【应收账款质押】融资方提供2.7亿应收账款质押，已确权并在中登网登记。
?【专款专用】本次融资用款项目由区发改局批复同意实施，资金专款专用，安全稳健。
?【地方简介】山东为中国GDP第三大省份，占全国GDP的7.3%；枣庄市为国务院批复确定的山东省重要的现代煤化工、能源、建材和机械制造基地，新兴科技创新基地，鲁南地区中心城市之一。22年GDP为2039.04亿元，一般公共预算收入168.88亿；下辖薛城区为枣庄市中心城区，枣庄市委市政府、高铁枣庄站、枣庄西站所在区，22年GDP为296.47亿元，排名第三，一般公共预算收入24.23亿元。

无关内容：

并结合作者多年办公楼的建筑设计工作经验，详细的论述了城市办公大楼和城市的现有环境相互融合的设计方案，并讨论了一些现代办公建筑设计关于安全、健康、舒适和经济等方面的思考，以期为相关工作人员提供一些意见和参考

     【关键词】城市办公楼；建筑；设计；探讨 办公楼通常作为一个地区经济繁荣、社会进步和科技发展最普遍的标志性建筑，城市办公楼建筑已成为21世纪世界经济运行的旗帜，最能反映100年来就业格局所发生的天翻地覆的变化

    通常来讲，一个正常的城市办公楼服务机构，办公设施支出大约占3%~4%，运营支出大约占4%，家具支出大约占1%，员工工资大约占90%~91%

    因此，如果办公机构能够充分利用办公设备3%~4%的支出来提高工作场所的生产率，势必会将对占服务机构支出90%~91%的员工支出产生很积极的影响

    为了顺利实现这一目标，建筑物必须能够从实现这一系列目标的综合设计思想中受益

     1城市办公楼建筑 1.1办公建筑的要求

    建筑设计必须考虑租户的需求的各个方面，包括外观、开放性、操作时间、配件需求、安全问题以及建筑物的可持续性的长期需求，其中包括：必要条件的组装、电子设备和技术需求、音频需求、特种装卸仓库的评估结果等

    仓储要求、特殊公共服务、各种经营物资和生产线上的物资、特殊健康危害、进出车辆的使用和类型、经济目标等也要被考虑在内

     1.2办公建筑的设计

    大量的上班族聚集在一栋大楼里，日常的生产和生活势必会对周围的环境产生很大的影响

    写字楼的建筑设计可以通过开设零售店和餐厅，使得邻里关系更加和谐

    办公室之间的业务互补性也可以为相邻办公室带来业务合作

    开发办公楼时还必须考虑交通问题，办公楼往往与城市规划和城市分区相冲突，因为城市规划和城市分区的目标往往是为了使土地利用达到和谐最大化

     1.3办公建筑的组成

     （1）建筑外壳和建筑核心构成了建筑系统和构件

    包括停车场、景观、绿化、照明、建筑消防入口，建筑包装（如玻璃窗户，门和其他开放空间），内部分区，遮阳篷，屋顶系统，天窗、基础结构体系和地面底板，空气流通，垂直运输（楼梯、电梯、自动扶梯）、设备维护、窗口清洗、建筑安全、建筑标记等等

    建筑外壳的机械系统包括加热系统、冷却系统、送风系统、排气系统和系统控制等

     （2）建筑物房屋的电力系统及有关槽位，主要包括电力服务和照明、应急供电、照明保护等

    建筑外壳管道系统包括公共给排水服务、燃气供应服务、家庭冷热水系统、生活污水系统和管道维护

    建筑外壳的消防系统包括灭火系统、报警系统和排烟系统

    建筑围护通风系统的通风系统和空间包括入口装置、纵横通道、箱体和组合物结构

    建筑安全系统包括牵引器、周围障碍物和防爆装置、公安、门禁和入侵检查、入口扫描、包装扫描和控制、空气和公共供应保护

    建筑围护结构包括与建筑核心相关的内部建筑、公共走廊、门廊和公共空间（如机械、电气、管道、走廊、消防、安全等）

     （3）内部建筑及承租方的装修：内部建筑及承租方的装修包括分隔、门、招牌、活地板、窗户处理、墙面装修、地板装修、吊顶系统、特种机械服务、管道服务点、电源接口、设备、铺设通信系统电缆及安装接口、家具及办公设备等

     2项目概述 随着我国城市化进展逐步加快，旧城区土地利用日趋紧张，随之而来的环境问题也日益突出

    因此，城市建筑朝着高层、超高层方向发展是解决问题的关键

    超高层城市办公建筑本身就具有一定的地域特征，因此在建设过程中，需要处理好与周边场地的动态平衡关系，从而实现新建筑与周边环境的良好结合

    本文主要分析了广州市海珠区的超高层办公建筑的设计方法

     2.1项目介绍

    该项目主要用于临时办公功能，原先是一座老旧的封闭式厂房

    此外，此项目还有两个预留的厂房将被改造成建筑质量较好的住宅

    地块的西部是连接绿地的附属单元

    目前，土地高差较大，总高差超过10m

    场地北侧的金沙路已建成通车，东侧规划道路即将完成

    南侧和西侧规划的所有道路都已完成，厂区内原有厂房和宿舍楼需要拆除

    项目总规划面积26519m2，建设用地面积9340m2

    总建筑面积62108m2

    新建筑面积46821m2，地上37900m2，地下10716m2

    地上26层，地下2层，耐火等级为一级

     2.2设计理念

     2.2.1环境与地形相结合

    场地西侧为珠江与太古仓创意园

    场地西南侧为绿地公园，两者高差较大

    因此，景观设计应结合珠江水系及周边地区起伏的地形特征，采用“风生水起”的构思设计，视图创造出一种动态的流线型造型元素，将公园绿地、地形高差与动态的建筑形态联系起来

    外围配套如图2所示

     2.2.2凸显企业形象

    该项目是珠江沿岸地区最高的建筑

    从珠江上看，该项目类似于一艘强劲的航船，向着国内领先和世界知名企业的目标前进

    立面造型契合橡胶的特性，柔和有力，塑造了积极进取的企业形象

     2.2.3企业文化的分析从绿色和环保的角度，这个项目深入分析了万力集团的企业文化，以“万物”的概念为设计概念，扩展了公园绿化项目的西南角以及从下到上的高层办公区域，形成一个自底向上的立体花园，犹如了一个大绿色的树，成为一个独特的景观

     3总体布局 在本方案中，高层塔楼位于场地的南侧，其主要职能是承担总部办公室和租赁办公室

    裙楼位于场地的中央，功能主要是承担商业活动和员工餐厅

    场地北侧为裙楼入口广场，建筑布局符合地铁线路的特许经营要求

    北商业裙楼入口广场与金沙路相连，充分吸引周围人群

    同时，作为城市的客厅功能，可以为人们提供休息和活动的场所，大大增加了商业氛围

    利用场地的高差，西侧二层设有商业入口，方便人流从公园进入商业裙楼

    办公入口位于场地南侧，与规划道路相连，方便快捷

    此外，办公室入口也与商业入口分开，避免了相互干扰

    物流入口设置在东侧，可以方便企业和总部货物的进出

    东侧预留的住宅入口设置在地块南侧规划道路上，西侧预留的住宅入口设置在地块中部规划道路上

    地下车库有两个出入口，分别位于办公楼主入口东侧和业主入口西侧，方便办公和商业交通

    垂直设计：项目高差较大

    南侧规划路线与常绿花园相连，高程与花园地面平齐，便于规划道路与办公楼、车辆及周边住宅建筑的衔接；北侧立面与金沙路标线水平，方便人流进入商业裙楼；道路的东西两侧逐渐由南向北收缩，与道路西侧相连的绿色公园、商业裙侧相连

    东路与东南角预留的住宅楼相连，东路规划的住宅楼设有拱廊，更有利于建筑与城市空间的连接

     4主要建筑裙楼的商业形态定位分析 建筑位于盘江南溪商圈，毗邻海珠区最大的商业广场乐峰广场

    太古仓创意园距基地步行约10min，包括酒吧、创意餐厅、影院等商业内容

    乐峰广场和太谷仓创意园具有浓厚的商业气息，可以辐射到项目内部

    此外，基地方圆一公里内还有许多中小学校，根据这些领域的研究调查，我们将基地的商业前沿广场定义为青少年的主题广场，将青少年的各种活动注入前沿广场，为人们提供各种创意体验

    基地西侧为公园绿地，我们将其定义为一个完全开放的公共休闲娱乐场所

    我们将建筑中两个开放的城市空间连接起来，使开放的商业街成为城市公共空间的一部分，使其更加具有生命气息

    大厦主要由三部分组成：总部自用办公、出租办公和共享功能

    塔楼二层和三层通高办公大厅的垂直电梯可到达三个功能平面

    共享服务功能位于建筑四层，包括400m2的多媒体展厅、300个多功能厅和300个餐饮员工餐厅

    可以供办公室职员使用，也可以出租

    出租办公室位于大楼的标准层，即5~17层，可通过4部垂直电梯进入

    总部办公室位于大楼的标准层，即18～25层

    为了提升总部形象，集中管理人员的流动，总部人员从办公大厅直接乘三台独立电梯到总部中央厅，再从中央厅换乘电梯到总部办公室各层

     5结束语 在过去的几十年里，各种设备的出现给建筑设计带来了巨大的挑战

    在现代办公建筑领域，建筑的外观和实用性是其研究的重点，包括安全、健康、舒适、经济等

    改善工作地点的能源效益，以及提高安全水平，以适应经常进行翻新的租户是首要工作

    只有这样，办公楼才能提高业主和租户的工作满意度和工作效率，并最终达到节约能源、保护环境的目的

     参考文献 【1】黄高松.城市更新中的超高层办公楼建筑设计案例分析【J】.建材与装饰，2016（51）：88-90. 【2】钱成裕.立体绿化在城市建筑景观设计中的实践———以上海园林（集团）总部办公楼为例【J】.中外建筑，2016（04）：94-97. 【3】唐生伟.高校行政办公建筑方案的设计分析———以湖南城市学院校本部办公楼为例【J】.城市建筑，2013（12）：32+50. 【4】颜慧，杨易栋.与城市共生，与自然共荣———浙江省人大政协办公楼建筑设计【J】.华中建筑，2006（01）：81-82+19-22. 【5】邱小勇.建筑与城市共生———四川石油管理局和西南油气田分公司科研办公楼方案设计【J】.四川建筑，2005（05）：27-29+32. 【6】魏膂.建筑•环境•城市———漳州劳动服务公司办公楼设计构思【J】.福建建筑，2004（04）：16-17. 【7】杨东星.从建筑构思到城市设计———青岛市烟草专卖局新建办公楼设计【J】.南方建筑，2003（01）：22-23. 【8】姚舒扬.建筑•城市•环境•人──汕尾市财政局办公楼设计【J】.南方建筑，1997（04）：61-62.  

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