大央企信托-594一年期盐城项目

linbin123456 2023-10-21 101

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【在售城投债每日一更】

摘要： ?一年期亭湖：6.5%?一年期爆款！小额畅打！季度付息！?江苏省地级市盐城主城区！全国百强区！?AA发行人！AA+担保方！?盐城市级平台担保，纯正地级市平台！ ?【大央企...

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?一年期亭湖：6.5%?一年期爆款！小额畅打！季度付息！
?江苏省地级市盐城主城区！全国百强区！
?AA发行人！AA+担保方！
?盐城市级平台担保，纯正地级市平台！

?【大央企信托-594一年期盐城项目】
• 要素：5亿，1年，季度付息
• 收益：100万-300万：6.4%-6.5%

?【项目亮点】
1⃣AA发行人：实际控制人为盐城市亭湖区人民政府，亭湖区第四大平台公司，2023年3月末公司总资产为223.69 亿元，主体评级AA。
2⃣AA+担保方：实际控制人为盐城市人民政府，亭湖区第一大平台公司，2023年3月末公司总资产为558.36亿元，主体评级AA+，债项评级AAA。
3⃣盐城市，江苏省地级市，Ⅱ型大城市，是江苏省面积最大的地级市，长江三角洲中心区 27 城之一。2022年，盐城市实现GDP 7079.8亿元，总量居全省第8位，增速全省第一。一般预算收入453.26亿，位列全省第7位。
4⃣亭湖区，盐城市主城区，为盐城市政治经济文化中心，2023年8月，入选2023赛迪百强区，排名第80。 2022年，亭湖区GDP669.51亿元，一般公共预算收入45.32亿元。

优质知识分享：

已经被越来越多的人所接受，它用传统的步行方式为人们提供了一个高质量的休闲购物环境

就有城市街道空间被模式化的建筑方盒子所限定，被程式化的车行道、人行道分割，如何进行有效的改造利用？本文力求通过对张家口市武城街商业步行街的改造构思，在这方面做出积极有益的探索

　　一、城市更新的启示　　“城市更新”的说法早己有之，它是城市新陈代谢的一个必然过程，是城市物质结构变迁的一种表现形态

1958年 8月，在荷兰海牙召开城市更新第一次研究会，对城市更新定义如下：“生活于城市中的人，对于自己所住的建筑物、周围的环境或购物、游乐及其它的生活，有各种不同的希望与不满，对于自己所住房屋的修理改造，街道、公园、绿地、不良住宅区的清除等环境的改善，尤其对于土地利用的形态或地域地区的改良，大规模都市设计的实施，以便形成舒适的生活、美丽的市容等，所有有关这些的城市改善，就是城市更新”（Urban Renewal）

　　由此可见传统商业街的改造是一项包含城市历史保护、旧城更新、旧建筑改造与再利用、城市设计以及景观设计等多方面内容的综合性工程

　　二、张家口市武城街的改造背景　　2.1武城街的由来　　据宋人邓名世《古今姓氏书辨证》记载，“巫居住在鲁国南武城（今山东费县），巫生夭，为季氏宰，夭生阜，为叔孙氏家臣，阜生点，字晰，点一作巷，生参，字子舆，参生元、申

”曾参即曾子，与其父曾点都是孔子的得意门生

莘村曾姓从武城迁到南海西隆，后又徙至大都乡（今顺德陈村），而后再到北滘莘村定居

据族谱记载，据说该族之初祖名梅隐公，初由大都随父到莘村东梁家教子，后由梁家将女许配梅隐公，并有土地作嫁妆

梅隐公生二子，长子毅庵，次子监棠，毅庵公有一支徙中山石歧，武城街由此而来

　　2.2武城街的历史与思考　　500多年前，武城街是一条城外街，而城内，就是以现在的堡子里四门洞为轴心线向四周延展的

武城，是对这座塞外关隘和军事重镇的最好注释

今天看来，则充满了纪念意义

英国人乔纳森在《建筑的故事》一书中描述到：“在中国人眼中，‘墙’即意味着‘城’，每个人都属于墙内

城市的住宅，通常就隐藏在墙的里面”

武城街，一出东门口便是，且街宽路平、贯通南北，自然就成为首选了

其实武城街成为一条商业街，更多的是历史所赋予的使命在自然河床的冲积中缓缓而来的

也许是太久地承载了岁月的负重，也许是太多地秉承了土生土长中的默默无闻，当人们在不经意间把注意力投向它时，繁华和声名远播，又仿佛在一夜之间便形成了

此时我想，比起那些名噪一时，而在沉寂的内涵中所表现出的张力，才更为久远

　　2.3武城街选址依据及区位优势　　武城街位于张家口市区最繁华的中心地段，北接明南街，南起东西关街，东临至善街等城市主要干道，既出入方便，又闹中取静

附近有展览馆、工人文化宫、电影院、市体育馆、退休职工活动中心、等休闲、文化娱乐、体育锻炼等场所

武城街紧邻商业闹市区，周边重要的商业设施有百货大楼、新华大厦、桥西、张家口饭店等商业设施

客源充足，众多

基本上是张家口唯一一条真正意义上的步行街，如此优越的历史、地域、社会优势在张家口市内是绝无仅有的

　　三、武城街现存问题的分析及调查统计　　3.1现存问题的分析　　武城街位于张家口市中心，南起东关西街，北至至善街，全长约430m，街道总宽8m 左右，该街区功能以饮食、购物及娱乐为主

　　（1）绿化　　人行道树木沿街道两边无绿树，建筑物无垂直绿化，无集中绿地

　　（2）交通状况　　非城市干道，机动车流量不大，人行及非机动车流量大

街区无机动车停车场，人车混行，交通不便

非机动车停于人行道上，停放无序

店前自行车停放过于混乱，影响行人交通

　　（3）街道状况　　人行道与车道不分，但因刚刚改修不久，路面较较新

人行道为混凝土沥青铺设，无色彩变化

　　（4）沿街景观及建筑物　　武城街两侧现状建筑多是2－3层店面，一般一层为底商，2－3层为储藏室，建筑立面造型单调无序，没有统一的风格

多数为20 世纪80 年代～90 年代建成，较破旧

　　（5）照明　　沿街混凝土路路灯造型简陋、照度不够或根本不照，底层商业店铺灯箱、霓虹灯饰杂乱无章

　　（6）其它　　公厕1 座，无垃圾筒；管线埋地；路边有一部分结合广告的路牌

　　3.2调查统计　　四、典型商业步行街实例参观（张家口市宣化步行街）　　由此可以看出，着重要解决的问题是：街道空间及沿街建筑单调无特色，空间尺度太小，过于拥挤；无广场绿地，缺乏室外休息设施；环境卫生差；交通状况差，人流、车流混杂，停放无序等

　　五、改造原则　　5.1通盘考虑的原则　　作为步行街,不是仅将街道关闭、管制汽车的进入,而是一个现代城市管理的规划,对现代城市实质环境、经济活动及交通系统等都有连带的影响

因此开发行人步行街必须考虑汽车服务的流线以及停车等问题

　　5.2以“人”为本的原则　　设计人们的生活场所、环境和空间重要的依据之一，就是“人的行为”

“人的行为”有共性的也有个性的，在设计中要充分考虑到共性的，才会使人感到步行商业街的舒适宜人

在大型百货商店门前，空间要开敞，这既符合这里的空间尺度，又可以避免因人流大量集散所造成的拥塞现象

休息空间的数量也要适当，过多的休息空间是一种资源浪费

　　六、改造构思　　6.1步行街构成内容　　从商店使用方式来看，分为逛选店和逗留店，逛选店主要是指百货商店、超级市场、专卖店等；逗留店主要是指餐饮、美容、咖啡吧等类型得店铺

服务设施包括：休息设施、信息系统、卫生设施、审美及部分交往等设施

　　6.2主要使用者　　步行商业街规划所设定得顾客层多以中青年和儿童为主，尤其以上班、上学得青年阶层为主要顾客层

中老年（45岁以上）及少年儿童（15岁以下）来逛街多由家人陪伴

在此情况下行为发生得主体并非个人，而是该结伴得组合

　　6.3主题定位　　张家口作为近年来新开放的城市,提出了“建设开放文明的张家口”的口号,近年来,经济发展迅速,人文素质不断提高,在这里你可以亲身感受到这一切可喜的变化… 　　文明的，空间的——步行街设计独具匠心的把内街营造成一个开放的巨型中庭，将楼与楼之间用天桥连接，你在桥上看风景，看风景的人在桥下看你…营业员统一的着装，周到的服务，热情的指导，让你充分体会到这个城市的精神风貌… 　　互动的, 复合的——打破传统商场与消费者之间的隔膜，形成步行街内各商业之间的互动、步行街与周边街区以及广场的互动，为消费者与店铺之间提供了参与的可能

购物不再是被动的接受，买服装有专业设计师的建议，买化妆品有职业美容师的指导，在这里，你才是你自己

　　6.4具体设想　　功能布局结合现状，北部以商业购物为主；南部形成服务区，包括银行、超市、书店、美容美发等；枝杈路结合广场，以餐饮、休闲娱乐为主，包括网吧、咖啡厅、休闲吧等；在道路交汇处、步行街入口处，规划加以重点处理，以喷泉、雕塑来丰富空间，形成节点；并在主次入口设置小型自行车停车场，机动车主要停放在新华大厦地下停车场

　　（1）主入口：设特色的入口标志，并设置车辆禁行的概念障碍

　　（2）绿化：步行街两侧种植低矮的树木，修剪为几何形状，并结合设置局部放大节点，创造出丰富优美的空间环境并设置树地，树地周围可置坐椅供游客休息

路两侧适当布置一些花盆，创造更加生动宜人的环境

　　（3）交通：禁止一切机动车及自行车进入步行街区内，车的停放考虑在周围加设停车场、中心广场停车场以及新华大厦地下停车场，在430m 的步行路段上出入交通基本能做到方便怡人

　　（4）街道状况：步行街在现状7m 宽的道路基础上，两侧建筑向路中心扩建6m～8m，将空间尺度放大，这样中间形成12m～14m 宽的步行街道，在武城街两段交接处街道断面设计时，通过两排路灯灯杆的排列，限定出中间一条4米宽的带形空间

再将这条带形空间断成若干块，隔一定距离设一段休息空间，每一段休息空间设置坐凳、电话亭、垃圾筒及盆栽绿化，结合两侧两层为主的铺面，创造出尺度宜人、亲切自由的商业购物空间

　　可基本采用现在路面，重点部位如街景节点采用特殊砖铺设，重点突出，造成视觉感受上的变化，避免单调乏味

　　（5）街道界面的整合：规划着重在扩建的店铺上作文章，造型分段处理，风格简洁大方，具有地方特色，烘托商业街丰富热烈的商业气氛，店铺高为1 层～2 层，形成错落有致的沿街立面

设计以尺度小巧，形式多样为原则，即每隔数个店铺面宽变换一种立面处理方式

建筑轮廓线也尽量避免整齐划一，建筑有高有低，使街道景观在统一中有变化，，使每段空间中都有新的信息出现，对购物者保持连续的吸引力

　　（6）“中庭空间”：在调查中发现，绝大多数消费者很少光顾二层，为了解决这种情况，创造了独具匠心的“中庭空间”，即在两侧店面二层每隔一定距离架设一道过街天桥，同时辅以绿化等，既方便了消费者，也刺激了购物，而且为人们休息交往“人看人”等活动提供了良好的场所，形成了一道独特的风景

　　（7）照明：灯饰的设计除了考虑街道照明外，注重灯饰位置和美观要求；在天花板设置吊灯，在墙体周边设置壁灯，在特色店面门前设置广告用霓虹灯，增加夜间的商业气氛