房企调整到什么阶段了？

近来关于万科债务问题再次成为市场关注热点，前期对其违约担忧，随着万科发布公告将资金存入代理行指定账户以全数偿付到期美元中期票据本息而缓解，随后多只债券上涨，还带动了其他地产债行情好转。那么近期房企销售拿地及地产债具体表现如何？本文对此进行研究。
01
当前地产债相对收益性价比较高
今年以来，地产债行业出现一定程度的修复，各类久期和评级的品种的收益率和信用利差基本都有不同幅度下行，其中5年各等级长期限品种下行明显更多，收益率下行了70-102bps；而1年期各等级仅下行了16-30bps左右。
观察地产债当前性价比，从绝对收益率来看，目前各类品种地产债的收益率都处于历史20%分位数以内，仅1年期AAA级处于近三年22%分位数；
从信用利差方面来看，由于目前利率债收益率处于历史很低位置，致使信用债相对利率债的性价比明显提升，因此大部分地产债的信用利差均处于历史较高分位数水平，1年期AAA级信用利差已经达到近三年峰值水平。
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将地产债与煤炭债、钢铁债对比，中高评级地产债的收益率整体是高于钢铁债和煤炭债的，例如1年期AAA级和AAA-级地产债收益率比煤炭债、钢铁债高出9bps-22bps；5年期AA级和AAA-级地产债收益率则高出40bps-44bps，地产债整体具有一定配置性价比。但3年期AAA-级和AA+级钢铁债目前投资价值相对更高。
02
成交规模及换手率有所上升
2023年下半年至今，房地产行业中有 173 家房企（非城投&申万一级行业为房地产的主体）存在信用债成交情况；而2024年至今，仅有142家房企存在成交情况，合计成交规模 3319亿元，参与成交数量有所下降，四川蓝光、华夏幸福等房企今年都暂无成交记录。其中2024年1月地产债成交热度较高，单月成交规模近1500亿元，是去年下半年以来成交规模最高月份。
当前存续债规模超过百亿元重点大型房企共计38家，有15家央企地产、10家国企地产、4家混合所有制地产、7家民企地产和2家外企地产入围，统计发现，央企和国企地产的成交规模明显高于民企地产，央企、国企、混合所有制和民企的2024年至今成交规模分别为1129.9亿元、1038.6亿元、330.1亿元和118.5亿元，地产债市场成交热度仍聚集于央企和国企地产。
民企地产中，仅有龙湖、美的置业、碧桂园至今总成交规模超10亿元；阳光城、融创、金科等已违约民企地产目前成交不足0.5亿元；入围的4家混合所有制房企万科、金地、绿城、平安不动产的成交规模也较大，在33亿元-104亿元左右。
从换手率来看，重点房企中，央企、国企、民营和混合所有制房企2024年至今月均成交换手率分别为9.7%、12.5%、3.2%和14.2%，国企和民企地产债成交活跃度较高，市场分化明显。
截至3月中旬，月均成交换手率高于15%的地产有中国铁建、保利置业、中国葛洲坝、越秀地产、首创发展、广州珠江实业和金地；
混合所有制和民营房企中，龙湖、万科、绿城和平安不动产的成交换手率较高，在9%以上。
销售端：24年至今整体有所回落，修复动能仍显不足
从销售业绩来看，2024年1-2月房地产市场整体有所回落，修复动能仍显劣势。2024年1-2月百强房企全口径累计销售金额为4209.3亿元，同比下降52.6%；2024年2月百强房企销售额均值为23亿元，同比下降62.3%，较1月份销售额均值32亿元环比下降27.3%。
2024年以来保利发展以累计口径销售额稳居销售第一的宝座，截至2月末累计销售额（全口径）为359亿元，同比下降43.5%，2月单月环比较1月底减少23.2%。
从2024年2月单月来看，销售额超百亿元的房企有3家，为万科、保利发展和绿城中国，较去年同期减少12家；销售额前五名的有保利发展、万科、绿城中国、华润置地和招商蛇口，分别为156.0亿元、141.5亿元、130.8亿元、93.2亿元和88.9亿元。
从近两个月单月全口径销售额同比增速来看，Top30房企中有27家在2月同比降幅进一步扩大，远洋集团2月下滑幅度最大，同比下降了86.17%。
百强房企格局分化加剧，销售业绩持续向头部房企靠拢。
从不同梯队的房企销售总金额来看，每个梯队房企的销售业绩均明显下滑，TOP30房企1-2月销售额占比超七成。
具体来看，2024年1-2月TOP10房企销售额同比下滑49.8%至1821.30亿元，TOP11-20的房企销售额同比下降51.3%至761.6亿元。
中低阵营房企（TOP21-100）的销售端下滑更加剧烈，TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100梯队房企的格局分化加剧，同比分别降低54.2%、60.7%和53.4%。
拿地端：央企国企仍是主力，整体拿地积极性有所回升
从投资力度来看，2024年1-2月百强房企全口径拿地总额504.6亿元，同比上升了39.8%，房企整体拿地积极性有所回升。
2024年1-2月，国央企仍是本轮集中土拍的绝对主力，2月单月拿地总金额前五的房企为华润置地、滨江集团、保利发展、中国铁建和绿城中国，拿地全口径金额分别为152.5亿元、40.6亿元、32.0亿元、30.2亿元和19.3亿元。
2024年1-2月百强房企累计拿地总额（全口径）排行中，华润置地以171.9亿元位列第一，且与位居第二的滨江集团拉开了近100亿元的差距。是由于2024年2月单月华润置地的拿地金额由1月份的19.4亿元锐升到152.5亿元，反超招商蛇口。
从拿地态度来看，我们选取全口径拿地金额销售比（=拿地金额/销售金额）来衡量企业拿地态度是否积极：超过20%的为积极；5-20%为适中；低于5%为保守。
通过比较TOP30房企2024年1-2月的拿地态度，有4家房企表现为积极态度，为招商蛇口、华润置地、滨江集团和中国铁建，除了滨江集团的态度出现正向变化，其他4家房企的拿地态度和去年年末保持一致。
但整体上来看，大多房企仍保持适中和保守的拿地态度，土拍情绪持续低迷，大部分房企的拿地意愿普遍没有出现提振。