摘要：
五星大酒店，集体大甩卖玩过游戏《地产大亨》的人都知道，名下的资产地段再好、再值钱，到了现金流告急的时候，该卖还是得卖——这是玩家留在牌桌上的唯一方法。奢牌酒店，摆上货架伫立在... 
添加微信好友, 获取更多信息
复制微信号
五星大酒店，集体大甩卖
玩过游戏《地产大亨》的人都知道，名下的资产地段再好、再值钱，到了现金流告急的时候，该卖还是得卖——这是玩家留在牌桌上的唯一方法。
奢牌酒店，摆上货架
伫立在苏州河畔，尽收外滩和陆家嘴风光的上海宝格丽酒店，从来不缺话题。无论是“40位名媛拼一间外滩观景房”，还是“跨年夜房费最高达30余万”，都为它渡上了网红滤镜，魔幻之余凸显出稀缺与高贵。
直到一则出售公告穿透迷雾，揭示出它真正的价值。2023年12月，华侨城（亚洲）发布公告称，已将上海苏河湾项目部分资产以24.3亿元的成交价出售。项目中最引人注目的标的，莫过于上海宝格丽酒店。
这家耗时六年打造，于2018年正式营业的超豪华五星级酒店，是全球第六家、中国第二家宝格丽酒店，官方骄傲地形容它是“桂冠的第六颗璀璨宝石”。从每晚最低六七千元的房间售价来看，它的定位已经是顶奢级别，一度被称为“上海最贵酒店”“奢华王牌”。
在上海宝格丽酒店开业之初，林灿就曾去打卡体验，至今记忆犹新，“大堂的屏风是古罗马万神殿地砖的图案，所有家具都是意大利顶级家居品牌，餐厅由米其林星级厨师 Niko Romito主理，口味无可挑剔”。
短短五年过去，风光无限的宝格丽酒店就已低调卖身。而在近两年，还有不少五星级酒店，排着队被业主方摆上货架，换了新主人。
2023年10月之前，北京威斯汀酒店前面还会被冠上“金茂”二字，那时它还是中国金茂旗下一处亮眼的资产。但在那之后，“金茂”被悄悄抹去，这家燕莎桥下的五星级酒店全名成了北京渤海润泽威斯汀酒店。买方北京渤海润泽商业管理，以约28亿元的价格将其收入囊中。
2024年1月19日，风暴中的碧桂园，也在广州产权交易所挂牌转让包括凤凰酒店、人和公寓楼、藏珑府办公楼等在内的一系列资产，其中凤凰酒店作为全国首家以“白金五星级”标准建造的自然山水酒店，拟转让价格最高，达到了12.6亿元。
据第三方机构迈点研究院统计，2023年，拍卖价格在亿元以上的酒店数量共124起，其中上海虹口三至喜来登酒店、南京金奥费尔蒙酒店、重庆解放碑威斯汀酒店、宁波远洲大酒店、上海万达瑞华酒店等豪华酒店，均在2023年挂牌出售。
部分没有被出售的五星级酒店，也面临着不同程度的危机。
比如天津天房集团旗下的天津丽思卡尔顿酒店，它是天津市标志性建筑，也是天津首家奢华酒店，坐落于原英租界，酒店前身是1890年创建的戈登堂，即英租界工部局大楼，开业已经20余年。
但在2023年8月，它和三亚洲际酒店、光合谷温泉酒店被当作抵押物拍卖。经历了三轮降价后，一位神秘买家“H5219”以20亿元的价格打包买下。降了价格能卖出去都算顺利，同样在2023年被挂牌拍卖的深圳佳兆业金沙湾大酒店，评估价为23亿元，但起拍价仅为16.7亿元，临拍前被撤回。
最新传出卖身消息的，是三亚海棠湾最受瞩目的地标——亚特兰蒂斯。这家占地总面积达54万平方米，集度假酒店、娱乐、餐饮等8大业态于一体的旅游综合体，由复星旅文投资逾百亿元建造，自2018年开业以来，一直是三亚旅游的一张名片。价格是它最显著的标签之一，今年春节期间最贵的皇家套房一晚售价高达28.8万元。
▲亚特兰蒂斯酒店曾为热播剧《亲爱的，热爱的》取景地，主角住的波塞冬水底套房售价108888元一晚。图 / 影视截图
而就在不久前的3月5日，路透社援引消息人士称，复星国际为减少债务，拟出售三亚亚特兰蒂斯酒店全部或部分股权。复星方面的回复是：“我们的态度是开放的，但前提是在战略认同和价值认同上保持一致。”
从事酒店咨询行业的赵杰雄回忆，五星级酒店出售潮从2021年就开始有苗头了，在2023年年底算是达到了一个小高潮，“去年旅游业恢复势头很好，相比前两年，酒店入住率、房间价格都在上升，为卖家提供了良好的交易时机，也为买家提供了交易信心”。
至于卖的为什么大多是奢牌酒店，原因也都简单直接。
“地主家也没余粮了”，赵杰雄解释说，国内五星级酒店的业主方多为万达、碧桂园、绿地、华侨城等房地产企业，过去在地产开发项目中积累了不少星级酒店资产，当债务出现问题，需要获取流动资金时，投入大、经营前景不明确的重资产酒店，往往成了最先被急着甩掉的“包袱”。辉煌与伏笔
五星级酒店在国内的崛起，有一根清晰的、和经济发展同频的脉络。
早在2003年，还在上初中的林灿，就经常跟着身为化工企业董事长的父亲出入五星级酒店。在那个年代，这是身份的象征，在富丽堂皇的地方出差谈生意、招待客户，“为的是面子好看”。他们最常住的是喜来登和凯悦，在林灿的记忆里，五星级酒店的特点是“新”和“大”，她见过当时上海金茂凯悦号称全球最高的大堂，也在广州的酒店见过一整面墙的鱼缸，“看得我都呆住了”。
林灿刚刚接触五星级酒店那几年，也是国内五星级酒店刚刚起步的阶段。1983年广州白天鹅宾馆开业，这也是中国第一家五星级酒店，此后十几年，五星级酒店多为接待外宾、政要、华侨。随着外资陆续进入中国，2000年前后，上海才出现了一批包括波特曼丽思卡尔顿、浦东香格里拉、浦西四季等国际大牌五星级酒店。
钱的流向，决定了五星级酒店扩张的步伐和节奏。
到了2006年前后，北京西城金融街一口气开出了洲际、威斯汀和丽思卡尔顿三家奢华酒店。那时，证监会、银监会、保监会与各大银行正陆续入驻金融街，曾经危房林立，杂院连片的老城区摇身一变成了寸土寸金的地方，等待公司上市的公司董事长和高层管理人员拖着行李箱、踢踏着皮鞋，昂首挺胸地成为三家酒店的主要客户。
紧接着，2008年举办的北京奥运会，更是聚齐了国际知名酒店对新兴市场的炙热目光。希尔顿、柏悦、瑜舍和颐和安缦等22家国际饭店治理集团的33个品牌，又陆续在北京登场。
从世界各地涌向中国的外国人，也将五星级酒店的价格抬到史无前例的高点。《证券日报》统计过，2008年北京五星级饭店的标准间平均价格为3623元/天，比2007年同期高2.6倍。以平均入住率75％为假设，北京星级酒店受益于奥运概念，平均收入增长率超过600％，而临近奥运场馆地区的酒店收入增长率有可能超过10倍。
那也是基建火热、中国房地产行业蓬勃发展的年代，地产商们捧着巨额资金大肆拿地，但地方政府为了拉动区域经济整体发展，给出了新的条件。赵杰雄提到：“当时很多地方政府在土地出让时，会要求配套建设高星级酒店，既能发展文旅，又能招商引资、提升城市形象。”
例如福建省三明市就曾在2012年的地块出让中，明确要求“土地竞买人参加竞买时，须提供五星级酒店授权经营证明，或国际品牌酒店管理公司五星级酒店托管协议（合作意向书），保证在酒店开业后3年内评星达标”。
如果没能按期评上五星级，则需要“在3年评星期满30日内，补缴土地出让金680万元，逾期按日加收滞纳金0.5‰”，代价高昂。
建设起一座辉煌巍峨的五星级酒店，能拉高城市天际线，也是经济向好的有力注脚。为了打造好这张城市名片，地方政府也会给予相应补贴。2009年，深圳市宝安区就明文规定规定，“在我区建成开业，并获得国家旅游局评定的五星级或白金五星级酒店，分别奖励2000万元和5000万元”。
华美酒店顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱曾统计，1999年至2016年，全国五星级酒店的数量增长了10倍。那段时间，不仅一二线城市五星级酒店数量呈井喷状态，在更广阔的低线城市，也出现了五星级酒店的身影。贵州省黔南州，就将推进11个县市17家五星级酒店项目建设，写进了2013年政府计划草案的公开报告中。
尽管建设五星级酒店有助于快速拿地、获取补贴，建设酒店在地产商眼中，并称不上一份“划算买卖”。
“高级酒店，尤其是五星级酒店建设成本非常高，每平米投资在万元以上，而且酒店不像写字楼出售方便，属于收益率较低的低效资产，所以很多地产商会把酒店拖到最后再建。”赵杰雄解释。
而费尽力气建起了五星级酒店，经营也是开发商要面临的一道难关。我国星级酒店相关评定标准，对酒店的装修、设施、服务等有着明确规定，许多地产商会将经营管理委托给国际知名酒店品牌，例如万达地产在各地的酒店，就分别和洲际、喜来登、凯悦合作，运营管理费用不是一笔小数目。
“经营一家五星级酒店，业主方每年要向酒店管理方支付百万元的基本管理费，和奖励管理费，这两项费用都在逐年上涨，其励管理费涨幅更猛，近十年已经从六七百万涨到了千万的水平。”赵杰雄说道。
但在信心高涨的年代，这些“小钱”并没有阻挡财大气粗的地产商们挥洒热情。一度，各大酒店品牌在背后金主的鼎力支持下，于北京轮番上阵，各领风骚。
2010年，柏悦保持了两年的“京城最高餐厅”纪录被国贸大饭店打破；2012年，四季酒店开到了凯宾斯基旁边；2014年，坐落于金鱼胡同、主打四合院套房的北京华尔道夫正式开业，被誉为“奢华酒店天花板”；而同年毗邻彼时的京城新地标中央电视台建起的瑰丽酒店，则凭借“更出片”的下午茶，在移动互联网时代成了社交媒体上最红火的酒店之一。
▲ 瑰丽酒店的打卡照在社交媒体上红火。图 / 小红书截图
到了2019年，在中国经营的五星级酒店数量达到了巅峰，据统计共计822家。但房地产公司的动荡，酒店品牌高昂的管理费用，和疫情的突发，也为后来的五星级酒店出售潮埋下了伏笔。
地产商割肉，“煤老板”抄底
文旅部官网显示，截止2024年3月，全国五星级酒店共有802家，而《全国星级酒店统计调查报告》显示，2020年至2022年，全国挂牌五星级酒店数量均为负增长。
