十六年前，有高人见过王石后，预言了万科的命运，太准了

十六年前，有高人见过王石后，预言了万科的命运，太准了
最近想写一个人，恒隆集团的陈启宗。
他完整经历了从1990年开始的中国房地产市场变迁，是高端商业地产的构建者和亲历者，对当下的中国市场有发言权。
2024年4月26日，陈启宗将卸下恒隆集团及其所有附属公司（包括上市公司恒隆地产）董事长的位置，交棒给儿子陈文博，这家家族企业由此过渡到第三代。
至此，这一家族在香港营运了63年，在内地运营了33年。
从上世纪60年代开始，这个家族就进入了房地产和投资行业。
从1991年担任董事长以来，陈启宗坚持在发布年报时写致股东函，一直到2024年3月，发表最后一篇《致股东函》，这是陈启宗的第144封、也是最后一封《董事长致股东函》。
他着眼于市场的长期价值，与股东们探讨自己对经济、对公司发展甚至对世界形势的看法。不愤怒，不讳言，态度诚恳而理智。虽然，他对自己的商业模式是极端自信的。
陈启宗完整记录了对当年经济的感受和判断，并且用公司的业绩印证着对市场的判断是否准确，他带领公司完整穿越了亚洲金融危机和几次地产周期，不仅能活下来，还能逢低吸纳。
了解美国股市，要看巴菲特写给股东的信；了解香港和内地楼市，不妨看看陈启宗的致股东函。听一个成功的过来人分文不取地分享自己的经验，不就是站在前人的肩膀上吗？
解读陈启宗，还有一个原因，无论是从文字、项目还是本人，他是一个持重之辈，坚持底线价值观，没有胡言乱语，出尔反尔。
在一些致股东函中，他一再强调了公司的道德底线。
比如，在2012年的信中，说一些发展商从拿地到开业只要18个月，连做一个完整的设计都不够，这样的发展商无法跟他们构成竞争关系。
被一再问及的在内地开发，怎么维持与地方政府之间的关系，他提出了明确的大前提，除非有合理合情的实际需要，否则不会主动接触政府官员，不雇佣前政府高官，“我们不仅鄙弃罪恶，亦谨慎避嫌”。
他也表示，从未签署交易备忘录，这种试图约束开发商的备忘录作用不大，主要是地方官员为取悦上级，其中包含着虚伪的成分，即便为此丧失了一些收益，也会明确拒绝。
对股东的态度则是道不同不相为谋，如果不支持，就请卖出股票，在这方面他不会妥协。
这样的行为，并没有换来想象中的寸步难行，由于在上海的两座地标建筑打下了好的口碑，恒隆受到各个地方政府的欢迎，二十几年来，基本没有被需要接触的省市级领导拒绝。
正如张五常等经济学者，地方官员有两面性，地方主要官员作为gdp的承担者，他们需要显赫的政绩，而一个城市的地标建筑、大型高端商业广场一直被视作发展的象征、政绩的代表。
恒隆没有过于恶劣的纪录，他们拿地谨慎，不会长期囤地，从2005年到2012年，所购买7块地均已动工或者落成。
从陈启宗的信中，发现他对于房地产市场有几个根本信念。
政府不能制造土地稀缺
2024年3月陈启宗在最后一个函，大篇幅谈香港，有不少数字和分析，可见爱之深，为香港的繁花一地而感慨。
这是一个理性企业家所能写出的最感性的文字。
他着重强调香港经济腾飞与房地产的关系，成也萧何、败也萧何，经济过于依赖房地产，这从一开始就不可持续。
陈启宗认为，香港房地产是被刻意吹起来的泡沫。
既然香港是实行低税甚至零税率的自由贸易港，拍卖公有土地成为港英政府生财捷径，这一生财之道始于1841年。
上世纪50、60年代，内地人口大批到港，香港人口从1946年的60万，膨胀到1959年的300万，政府不得不大建徙置区让这些移民落脚，香港第一波地产商就在此时涌现，分期付款、卖楼花等都是当时的创举。
从1970年代起，进一步有系统地制造泡沫，而这太容易了，人口不断涌入，政府掌控的未开发土地总量超过了70%，只要限制土地供应就可以操纵价格走向。
房地产泡沫之初，似乎人人得益，个个笑逐颜开。
按照陈启宗的说法，香港的地价和楼价数十年在全球主要大都市排名前列，与房地产相关的政府收入通常占其总收入30%至40%或以上，利得税和薪俸税得以维持在低水平，市民获得收益，外国企业被低税吸引来港，经济数据一片繁荣。
1997年是个转折点，点燃了房价上涨的汽油桶。为了在回归之后保有大量未出售的土地，两国政府的协议上有一条，1997年前每年限售50公顷土地。
如此明确的限售条款，香港地价在1997年6月30日才见顶，也就是英国管治香港的最后一天。
此后，为了抑制房地产价格，特区政府做过巨大努力，最典型的就是前特首董建华的八万五建屋计划，也就是每年供应不少于八万五个住宅单位，希望十年内全港有七成家庭可以自置居所。
很可惜，转型期是痛苦的，一片冷嘲热讽，执行者被骂出天际，加上转眼就是金融风暴和03年的SARS，为了保护香港中产不至沦为负翁，八万五计划不得不打入冷宫，此后推出的大量政策成为加强版的高地价政策。
勾地制度价高者得，进一步催生了地价，“渐渐酿成灾难”，直到2013年才取消了勾地表。但新界囤积的农地无法上市等消息再次被炒作，仍然制造香港无地的烟幕，开发商习惯了在紧缺的土地环境里获得高额收益。
当时有研究数据表示，香港陆地面积是1105.62平方公里，已开发土地未满三成，其中只有7％的土地是住宅用途，住宅价格不可能不高。
有成本迟早要承担，问题是由谁承担，和什么时候承担。