央企信托-194号山东临沂标债

地级市标债，绑定市级AA+公开债主体，存续债券利率低至3.98%，省内人口最多，面积最大的地级市，GDP达5779亿！市场首发，从未在信托市场发过项目的区域！信用极好！R2风险等级
【央企信托-194号山东临沂标债】
【要素】3亿，36个月（2026年7月11日到期），年度付息，资金用于二级市场受让融资方在上海证券交易所发行的2023年面向专业投资者非公开发行公司债券（第2期）
【预期收益】100万 7.2%；300万 7.3%（合同收益6.45%，差额成立后7个工作日补齐）
【融资方临沂临港国有资产运营集团有限公司，截至2022年12月末，主体评级AA，总资产210.39亿元，总负债104.16亿元，资产负债率50.49%；
【担保方】临沂投资发展集团有限公司，主体评级 AA+。实控人为临沂市人民政府，截至 2023 年3月末，公司总资产 490.40亿元，净资产 147.65 亿元。
【区域介绍】临沂市是革命老区、全国铁路枢纽城市和国家物流枢纽常住人口1100万人，面积1.72万平方公里，是山东省人口最多、面积最大的市。2022 年，临沂市实现GDP5778.5 亿元，全省16个地级市中国排名第五！一般公共预算收入420.19亿。

优质知识分享：

他们走到了一起，一起经营着房地产开发这块大蛋糕

    既然能把开发商和小偷说到一块，说白了就是他们都在偷

    小偷一般偷的是钱和物，偶尔还有偷情的

    那开发商偷的到底是什么呢？先抛开“税”不说，答案是“面积”

     对于“偷面积”这一说法，相信做房地产的和做建筑设计特别是做住宅设计的甚至于各地的建设管理部门都不会觉得陌生

    那么这个“偷面积”到底是怎么一回事呢？现在用一个纯住宅项目来举例说明，姑且把这个项目称作“1㎡用地项目”

    这个项目只有1㎡的用地，政府规定只能建3㎡建筑面积的住宅，开发商在报建时也是按3㎡建筑面积进行报建，但待竣工验收后通过违章改建加建，使住宅实际建筑面积达到了4㎡

    很明显开发商“偷”了1㎡的建筑面积

    开发商和建筑设计单位从住宅的方案设计阶段就已经为竣工验收后如何更容易偷面积想好了方案

     下面我大概的阐述一下开发商“偷面积”的一般手法

    各地的房屋建筑面积测绘规范里都有一些可以不用计算建筑面积或计算一半建筑面积的规定，而目前开发商正是主要利用了这些规定来进行“偷面积”的

    例如层高＜2.2m建筑空间不用计算建筑面积、室内局部2层高的空间只要计算一层的建筑面积、普通凸窗和落地凸窗可以不用计算建筑面积、不封闭的阳台建筑面积按其投影面积的一半计算，有些地方更是规定了双层高阳台不用计算建筑面积

    利用“不封闭的阳台建筑面积按其投影面积的一半计算”这规定开发商可以把阳台设计得很大例如10㎡，等到竣工验收后再把阳台封闭成一间房间或厅，通过这一方法可以偷5㎡；利用“双层高阳台不用计算建筑面积”这规定开发商可以在住宅内设计一个双层高阳台例如面积也是10㎡，等到竣工验收后把双层高阳台封闭，而且在竖向再加建一层楼板，通过这一方法可以偷了20㎡；利用“室内局部2层高的空间只要计算一层的建筑面积”这一条，开发商可以在室内设计一个双层高的空间，例如面积也是10㎡，等到竣工验收后，在双层高空间上空加建一层楼板，这样也可以偷10㎡；至于“层高＜2.2m建筑空间不用计算建筑面积”这一条现在多用在别墅、多层和高层住宅的首层户型，例如设计一个层高2.15米的地下室或半地下室，等到竣工验收后再往下多挖几十厘米，这样就能得到一个正常使用的空间了，通过这一招，可以轻松偷到几十上百甚至更多的面积；利用落地凸窗和普通凸窗偷面积这一招用的最通常了，也不必多说，只不过现在有些地方限制了凸窗的高度，偷出来的面积净高一般只有2M，已经不太好用了

    以上偷面积的方法中利用凸窗和单层阳台以及层高＜2.2M的建筑空间这3种方式去偷的算是比较含蓄的偷法，因为不需要做太多的改动；利用双层高阳台和室内双层高空间去偷的次之，毕竟需要增加一层楼板，而且双层高阳台封闭还会对外立面有很大的影响；现在还有利用天井来偷面积的方法（把以后要改成房间或厅的空间先留成一个凹槽状的天井，竣工后再每层加建楼板）更是彪悍

    这些偷面积的方法宅在住宅套内还可以多种方法多个地方同时使用，这样，60㎡1房1厅的住宅可以偷成90㎡3房2厅，80㎡2房2厅的可以偷成120㎡4房2厅等等，更有甚者，每套住宅偷得的面积能占该套住宅建筑面积的100%

     那到底开发商为什么要“偷面积”呢？是为了给购房者更多的实惠吗？表面上看好像是，其实不然

    其目的是“钱”

    下面我们做详细的分析

     在这里我们首先要向大家介绍一个政府规划部门对一个项目建筑面积总量控制的指标——“建筑容积率”

    下面套用《深圳市房屋建筑面积测绘技术规范》(SZJG/T22-2006) 中建筑容积率的定义：在建设用地范围内，所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值

    还是拿上面举例用的“1㎡用地项目”来说吧，政府规定了这个项目的容积率是3，也就是这个项目地上部分只能建3㎡的建筑面积

    这个容积率指标与这块地的总价有很大的关联，一般来说容积率越高，地价越高

    假设开发商在这个项目买地花了9000元，每平方米建筑面积的建设成本是3000元

    如果开发商老老实实的盖楼，不用偷面积的伎俩，那这楼每平方米的成本价是（9000+3000×3）÷3=6000元/㎡，如果开发商偷了1㎡的建筑面积，那情况会怎样呢？在这里假设这偷来的1㎡建筑面积由开发商加建完成，它的建设成本也是3000元/㎡（如果这偷来的1㎡建筑面积由购房者自己加建完成的话，开发商付出的成本为零），这时候每平方米的真实成本价是（9000+3000×4）÷4=5250元/㎡

    但因为政府规定只能建3㎡的建筑面积，房产证上也只能写成3㎡，计算房子总价时也只能按这3㎡来计算，开发商在卖楼的时候会把这偷来的1㎡说成是赠送了1㎡，这时候按3㎡（实际是4㎡）建筑面积折算出来的成本价是（9000+3000×4）÷3=7000元/㎡，看起来比没偷面积时的成本价6000元/㎡贵

    但其实这时候它的真实成本价5250/㎡元已经比没偷面积时的成本价6000元便宜了750元/㎡

    这750元/㎡的利润就被开发商独吞或者由开发商和购房者瓜分了

    我总结了一条公式来反映每平方米建筑面积的成本价与偷面积比例之间的关系：P=A÷(1+n%)D+B, 其中P代表每平方米建筑面积的成本价，A代表地的总价，B代表每平方米建筑面积的建设成本，D代表政府允许这块地建设的建筑面积，n%代表偷得的建筑面积占政府允许建设的建筑面积的百分比（假设所偷来的面积的建设成本也为B）

    由于A、B、D都是固定的，当n%越大，P就越小，这也是现在开发商偷面积越来越厉害的原因

     从上面的公式可以看出，这偷面积的实质偷的是地价，也相当于免费的提高了土地的容积率

    偷面积的最大受益方是开发商，购房者表面看起来好像占了点便宜，其实不然

    受害方是政府、建筑设计单位、购房者以及整个社会

     首先开发商偷得这部分面积是不用付地价及其他费用的，相当于政府白白流失了财政收入

    其次对于建筑设计单位来说，因为设计费是按建筑面积的多少来收取的，开发商要求做偷面积的方案难度比不偷面积时大得多，而一般这些偷的面积是没办法收取设计费的

    再次，对于购房者来说，表面上好像占了点便宜，但由于除了开发商自己没有人会确切的清楚该房子的真实成本价，因而购房者到底占了多少便宜，不清楚，况且房子作为一件使用年限差不多上百年的耐用品，加建的这一部分的安全性就值得怀疑了

    另外这种偷面积的行为造成了社会资源的极大浪费，因为偷面积需要先通过竣工验收后才能偷，所以为了应付竣工验收所砌的墙体等，在偷面积时都要拆除，本来一次可以浇好的楼板，为了偷面积，分成了两次来浇，浪费了人力和资源，污染了环境

    对于社区配套来说，会带来不少的压力，例如一个房子报建时是2房居住3个人的，经过偷面积变成4房了，居住人口由3个变成5个了，这样整个小区累加起来人口的增加就是一个很大的数字，会造成社区配套满足不了实际需求

     住宅建设是我国民生工程中的重要一环，无论开发商和建筑设计单位都应该以提高住宅的性能、改善住宅的居住环境、增加住宅的文化和精神内涵等方面作为其主要目标

    而现在开发商把精力放在如何偷面积上面，在他们的要求下建筑设计单位为了生存，即使有多大的不愿意，也只能跟随着开发商的脚步，把精力放在如何“偷面积”上面去

    一个方案能否被开发商同意，很大程度上在于这个方案能否更容易偷更多面积上

    设计的本意在这里被彻底的颠覆了

     “偷面积”这种现象的存在，在房价上行时助推了地价和房价的上涨，而现在成了开发商抵抗房价下行的药方

    “偷面积”这种现象的存在歪曲了房价，歪曲了住宅的真实面积，同时也歪曲了社会的伦理道德，造成了更多社会的不公

     首先是造成道德法律上的不公

    拿通常意义上的“小偷”来说，他们偷了一定数额的财物，是犯法的，但我们的开发商“偷面积”却能安然无恙，而开发商偷得的利益却比“小偷”大得多

    在“偷面积”这种现象上，开发商、建筑设计单位、购房者是否犯法，值得大家深思，也值得我们的法律界人士研究

    当我们大部分人生活在这种偷来的面积里时，我们的内心是否有过不安

     其次是造成了多偷面积的开发商与少偷或不偷面积的开发商之间的不公平竞争

    多偷面积的开发商，其住宅的每平方米的真实成本价比少偷或不偷面积的开发商低，会偷的开发商比不会偷的开发商赚钱

     再次是造成了普通商品房与经济适用房或廉租房在设计与建造上的不公

    有些地方在一个住宅开发项目上限定了要有一定比例的经济适用房或廉租房，这些经济适用房或廉租房由开发商建设并无偿提供给政府，是非盈利部分，因而出现了开发商对于可以出售的商品房，用尽了偷面积的方法，但对于经济适用房或廉租房，绝对不偷一点面积，即使是最常用的凸窗也不同意采用这种奇特的现象

     对于开发商“偷面积”的现象，制定面积测绘技术规范的部门以及相应的执法部门应该深思

    那些不用计算建筑面积以及计算一半建筑面积的规定是否还有存在的需要，也许当初制定这些规定的时候是为了改善居住空间，但现在这些规定产生的效果已经与初衷相去甚远了

    希望我们的住宅设计和建设在全社会的共同努力下能够尽快回到正常的轨道下，不要在“偷面积”这个误区里越陷越深，因为住宅毕竟是是我们每一个人肉体和灵魂的居所，是一件大事

       封固段长  　　1.1 徐家围子地区地层温度分布规律  　　根据徐家围子地区已固井的测温数据表明，该区地温梯度比较高，对水泥浆性能、工具附件及固井施工要求较高

      　　1.2 地层压力情况  　　根据徐家围子地区已固井地层压力情况统计表明该区地层压力系数约在1.0—1.20之间

      　　1.3 井深、封固段长  　　井深、封固段长将增加固井施工难度，作业量加大

      　　2.地质因素的不确定性  　　2.1 地层孔隙压力与地层破裂压力数据难以提供  　　目前由于徐家围子断陷整体开发程序还比较低，地层孔隙压力与地层破裂压力数据大多是根据邻井数据预测得到的，火山岩性气藏横向连通性差，受火山岩储层平面非均质性影响，预测压力系数与实测压力系数可能存在偏差，气藏压力系数变化较大，给固井施工方案确定带来难度

      　　2.2 火山岩地层易发生漏失  　　徐家围子断陷天然气储层主要以火山岩储层为主，属裂缝性储层，营城组沉积早期的火山活动形成了徐家围子断陷大面积分布的营一段火山岩，以层状火山岩组合为主

    裂缝比较发育，有原生裂缝和次生裂缝，岩石容易破裂，在钻井与完井时易发生漏失现象

      　　2.3 井壁稳定性差  　　徐家围子断陷营城组脆性火山岩因破裂易落碎片、易致井壁坍塌，疏松的凝灰质岩易膨胀，导致卡钻，泉头组泥页岩易出现水化、分散和膨胀引起井壁坍塌，给固井施工前井眼的清洗造成一定困难，岩屑很难清洗干净，造成井壁稳定性差，影响固井施工及固井胶结质量

      　　2.4 井径不规则  　　统计徐家围子深层气井井径变化率可知，井径变化率大于8%，而井径不规则影响固井施工顶替效率，从而影响固井胶结质量

      　　二、深井固井施工存在的问题  　　1.深井固井用工具可靠性需要保证  　　深井固井大多采用特殊固井工艺，如双级注水泥工艺或尾管注水泥工艺，需要使用分级箍或尾管悬挂器等管串工具

    工具的可靠性直接影响深井固井施工的成功率及固井质量

    由于工具自身的质量问题或操作不当，容易导致固井失败，如双级箍打不开、尾管悬挂器不能实现坐挂或提前坐挂等

    徐深8井双级箍未能打开，影响二级固井施工；徐深502、徐深201井尾管悬挂器提前坐挂，导致井底砂子清洗不够，洗井时间长

      　　2.尾管固井工艺存在风险  　　尾管注水泥工艺由于在尾管悬挂器喇叭口处间隙较小，加之在技术套管和生产尾管的重叠段，由于套管壁附着的泥饼使得环空间隙变得狭小，造成砂子聚集，导致开泵循环压力过高，固井施工时不能采取大排量顶替，施工风险较大

      　　3.双级注固井工艺存在局限性  　　在徐家围子探区深井完井中，双级注水泥工艺是运用较为普遍的固井工艺，该工艺可以很好地解决长封固段固井施工漏失问题

    特别是在技术套管固井中，由于工程上的需要，有的井要采用淹没式双级注固井工艺，由于一级水泥浆要求返至双级箍位置，注灰量很难控制，加之顶替效率差，导致大量水泥浆返至双级箍以上井段，打开双给箍洗井时，造成二级井眼污染严重，形成钙侵，影响胶结质量

    严重时会发生环空蹩堵，导致二级施工井漏，甚至出现二级循环不通的后果

      　　三、保证固井质量的办法  　　1.工艺合理是保证固井质量的前提  　　合理的固井工艺技术及水泥浆体系是保证深井固井质量的前提

    为避免双级注水泥工艺技术易造成二级井眼污染的缺陷，在采用双级注水泥工艺时建议尽量使用不连续非淹没式双级注水泥工艺，双级箍与一级水泥面之间保持一定的距离，以免水泥浆返至双级箍以上，要根据井眼数据及井径扩大率合理确定和控制一级注水泥浆量

      　　2.良好的井眼条件是固井质量的关键  　　良好的井眼条件是决定深井固井工艺顺利实施，实现环空水泥浆完全顶替，去包固井质量的前提

    在钻井过程中要调整好钻井液性能，保证井眼的稳定性

    固井之前要认真做好井眼的清洗及除砂工作，通过短起下钻来检查井底沉砂情况与井壁不稳定情况

    为避免发生井漏，从通井及下套管后，循环洗井液以相应的排量检查，使满足注水泥时的承压要求

      　　3.避免尾管注水泥出现环空堵塞现象  　　在采用尾管注水泥工艺时，一是建议井队在下套管前要充分洗井、通井，把井底砂子携带干净后再进行下套管（尾管）作业；二是与工具提供厂家协作，进一步改进工具结构，增大尾管悬挂器喇叭口处的间隙，增加过流面积，避免喇叭口处砂子聚集，降低施工压力；三是加强施工组织，制定合理的施工应急预案

    在替钻井液时，当水泥浆进入技术套管内之后要适当控制顶替排量，防止压力突然增高

      　　4.保证深井用固井工具性能可靠  　　对于深井固井用分级箍及尾管悬挂器等工具，钻井方面要加大对供货厂家的监管力度，提高产品质量，提供现场技术服务

    在工具入井之前，要对工具的性能进行严格把关，确保固井施工安全  　　5.提高顶替效率，确保固井胶结质量  　　5.1控制井径扩大率  　　井径扩大对顶替效率有重要影响，井径扩大率一般应控制在12％以内，最好低于10％

      　　5.2 在偏心情况下提高顶替效率  　　偏心是造成环空流体流动状态和速度分布不均匀的根本原因，套管居中将能从根本上解决顶替效率问题，套管偏心度应小于30％

      　　5.3 使用优质冲洗液  　　冲洗液在顶替过程中，很好地解决了泥浆与水泥浆的不相容问题，并在冲洗壁面上的泥浆上起到了极其重要的作用

    应使用对泥浆有强稀释、冲洗作用的冲洗隔离液，为了加强冲洗和隔离效果，在保证井壁稳定的条件，加大用量，保证接触时间8min以上

      　　5.4 提高替速和控制流态  　　就目前的泥浆、冲洗液、水泥浆的顶替程序，在套管居中的情况下，冲洗液达到0.8m/s的返速就可获得良好的顶替效率

    主张紊流顶替，所说的紊流应是环空断面上均达到紊流，并且以冲洗液达到较深度的紊流为好，而水泥浆的紊流相对次之

     

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